L’ articolo 1129 del codice  civile, al terz’ ultimo comma dispone:

L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

A mio giudizio questo articolo è fortemente connesso con l’ art. 1135 del codice civile che al secondo comma dispone:

L’ assemblea dei condòmini provvede all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini.

L’ approvazione del preventivo autorizza l’ amministratore a percepire il compenso descritto nella specifica analitica allegata

Ciò in quanto nel momento in cui l’ assemblea approva il preventivo, nel contempo autorizza l’ amministratore a percepire il valore di compenso compreso nel rendiconto preventivo, ripartito tra i condòmini per millesimi di proprietà, e specificato analiticamente a norma dell’ articolo 1129 terz’ ultimo comma.

La specifica del compenso, a mio giudizio, dovrebbe essere composta da due parti.

La prima parte destinata a descrivere le attività ordinarie, la cui spesa è approvata nel conto preventivo dell’ esercizio.

Specifica del compenso previsto in caso di attività straordinarie

La seconda parte, destinata a descrivere le prestazioni straordinarie e la loro valutazione, che potrebbero essere richieste all’ amministratore durante l’ esercizio; pertanto causerebbero spese aggiuntive ai condomini che graverebbero sul rendiconto e dovrebbero essere approvate nel rendiconto consuntivo.

I condòmini pertanto, dovrebbero controllare che la specifica del compenso sia allegata al fascicolo del rendiconto annuale; che la specifica del compenso sia approvata, a pena di nullità, insieme alla conferma dell’ amministratore. (N.B. Nel caso ai sensi dell’ articolo 1129 ottavo comma l’ amministratore non metta all’ ordine del giorno la propria nomina poichè dispone che “l’ incarico di amministratore ha durata di un’ anno e si intende rinnovato per uguale durata”, la specifica del compenso in vigore rimane l’ ultima approvata insieme alla nomina dell’ amministratore).

Infine i condòmini dovrebbero controllare la corrispondenza tra i valori imputati nella bozza di rendiconto da approvare con i valori approvati dall’ assemblea nella specifica analitica del compenso.

Di seguito elenco le prestazioni professionali straordinarie dell’ amministratore che possono non essere comprese nel compenso ordinario:

Recupero morosità, Gestione dei sinistri, Gestione dei lavori di manutenzione straordinaria, Denunce presso le autorità competenti, Subentro proprietari/inquilini durante la gestione, Attività inerenti la mediazione civile.