L’ art. 1129 del Codice Civile, al terz’ ultimo comma dispone: “L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.

Il codice civile non specifica come questo documento deve essere redatto, ne’ se questo documento deve essere approvato dall’ assemblea.

Chi scrive ritiene che la specifica analitica del compenso deve essere approvata dall’ assemblea, poichè altrimenti non vi sarebbe modo di difendersi da una eventuale richiesta di nullità della nomina da parte di un condomino che ritenga di non essere stato adeguatamente informato.

Contenuto della specifica analitica del compenso

Gli amministratori di condominio, fino ad oggi, hanno predisposto la propria richiesta  economica sulla base dei parametri che seguono:

– la grandezza del condominio da amministrare;

– il numero dei condòmini;

– le difficoltà connesse all’edificio comune (ad esempio, il ricorrere di note particolarità strutturali, la presenza di deficit funzionali della struttura, la particolare posizione del bene nel contesto urbano, la presenza o meno di servizi efficienti);

– la preparazione e la capacità dell’amministratore.

– E’ stupefacente da leggere, ma è bene sapere che l’ art. 1135 al primo comma prevede che l’ assemblea provvede alla “eventuale” retribuzione dell’ amministratore; ciò per chiarire come la cultura giuridica valorizza la figura legale denominata “amministratore di condominio”.

Questo approccio, a giudizio di chi scrive, è stato una delle cause della svalorizzazione dell’ attività di amministrazione, poichè ha puntato l’ attenzione sulla gestione del fabbricato, tralasciando l’ analisi del carico di lavoro che l’ amministratore è tenuto a svolgere.

A giudizio di chi scrive, infatti, la specifica analitica del compenso dovrebbe comprendere la valorizzazione dei diversi servizi affidati all’ amministratore, suddivisi in attività iniziali, attività ordinarie e attività straordinarie.

Di seguito espongo l’ elenco delle attività che comprendono il lavoro di amministrazione condominiale, che pertanto dovrebbero essere valorizzate nella richiesta del compenso in modo analitico ex art. 1129 terz’ ultimo comma C.C.:

Attività iniziali

Gestione del passaggio di consegne (Viaggi, incontri, telefonate, raccolta di documenti), voltura dei contratti e delle utenze, variazione della posizione fiscale presso l’ agenzia delle entrate, check up tecnico delle parti comuni e degli impianti, controllo dell’ archivio riguardante il registro di anagrafe condominiale predisposto dalla precedente amministrazione, revisione dei contratti in corso, creazione dell’ impianto contabile, inserimento delle anagrafiche, definizione del piano dei conti sulla base del regolamento di condominio in vigore, predisposizione della situazione patrimoniale alla data dell’ elezione (Situazione debiti/crediti), predisposizione del rendiconto preventivo, stampe e invio della convocazione di assemblea, partecipazione all’ assemblea, stampa e circolarizzazione del verbale di assemblea approvato con le quote di versamento da pagare.

Attività ordinarie – Specifica analitica del compenso

Rappresentanza legale del condominio

L’ amministratore è punto di riferimento e rappresentante legale per la comunità residenziale che risiede in condominio di fronte al fisco, ai terzi e alle autorità pubbliche.

Gestione amministrativa

Gestione della contabilità e registrazione dei movimenti di spesa e di incasso, archivio dei documenti contabili ex art. 1130 6 comma C.C.;

redazione del registro della contabilità ex art. 1130, 7 comma C.C.;

Gestione finanziaria (Pagamenti, riscossioni, scadenziario, gestione liquidità), attività di condivisione del controllo dell’ amministrazione da parte dei consiglieri e/o dei revisori nominati ex art. 1130 bis secondo comma C.C.

Gestione della segreteria

Archivio dei documenti tecnici e della corrispondenza ex art. 1130 punto 8 C.C. Gestione del registro di anagrafe condominiale ex art. 1130 6 comma C.C.

Cura e conservazione del registro dei verbali di assemblea ex art. 1130 7 comma C.C., cura e conservazione del registro di nomina e revoca dell’ amministratore ex art. 1130 7 comma C.C.

Gestione fiscale

Gestione delle ritenute di acconto e dei versamenti F24, Predisposizione e invio delle certificazioni uniche, predisposizione e invio del mod. 770.

Gestione tecnica e organizzativa

Sopralluoghi e gestione dell’ attività, Attività esterne su chiamata di controllo e di gestione, gestione e organizzazione dell’ attività della portineria e dei dipendenti, gestione e organizzazione dell’ attività dei fornitori, degli artigiani e dei tecnici, gestione e organizzazione dell’ attività dei consiglieri di condominio, gestione della comunicazione interna e dei rapporti con i condomini (Avvisi, circolari, telefonate), gestione della socialità condominiale e del rispetto del regolamento, gestione dei conflitti tra residenti emotivamente tesi e di casi problematici di convivenza.

Attività di revisione finale

Predisposizione della bozza di rendiconto consuntivo da approvare, riunione con i consiglieri per la presentazione della bozza di rendiconto e organizzazione dell’ assemblea, stampa e invio dell’ avviso di convocazione e del fascicolo del rendiconto da approvare, partecipazione e conduzione dell’ assemblea annuale, stampa e circolarizzazione del verbale di assemblea e delle quote condominiali approvate.

Attività straordinarie

Recupero morosità

Telefonate di sollecito, raccomandate di diffida, assistenza al legale per documenti e informazioni, attività di mediazione e rapporti ai consiglieri e all’ assemblea.

Gestione dei sinistri

Apertura dei sinistri, rapporti con i condòmini danneggiati, accettazione del rimborso proposto dal perito in accordo con i condòmini danneggiati, incasso del rimborso da parte dell’ assicurazione, pratiche di risarcimento ai condòmini danneggiati.

Gestione dei lavori di manutenzione straordinaria

Assistenza ai condòmini, coordinamento per il capitolato dei lavori, organizzazione della gara di appalto, organizzazione e gestione delle assemblee straordinarie (Almeno due per l’ approvazione del preventivo e per l’ approvazione del rendiconto finale), incasso delle quote straordinarie, pagamenti secondo le norme fiscali in vigore, gestione contabile degli incassi e dei pagamenti, gestione fiscale delle detrazioni previste dalle norme a beneficio dei condominio, invio della pratica fiscale telematica.

Denunce presso le autorità competenti

Ascolto delle lamentele, discussioni tra controparti, redazione dell’ esposto da presentare ai carabinieri

Subentro proprietario/inquilini durante la gestione

Attività di reperimento dei documenti, aggiornamento del registro di anagrafe condominiale, aggiornamento del sistema gestionale informatico

Gestione della mediazione civile

Organizzazione e partecipazione all’ assemblea ex art. 71 quater disp. att. 3 comma C.C., partecipazione agli incontri di mediazione, attività di coordinamento della pratica di mediazione con i condòmini e i consiglieri, organizzazione e partecipazione all’ assemblea di ratifica dell’ eventuale accordo raggiunto in sede di mediazione ex art. 71 quater disp. att. 5 comma C.C.