La specifica analitica del compenso è da compilare a pena di nullità della nomina dell’ amministratore di condominio.
L’ art. 1129 del codice civile, al terz’ ultimo comma, dispone testualmente:
L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Questa disposizione, dal 18 giugno 2013, è obbligatoria per tutti gli amministratori di condominio.
Più esattamente questa norma comporta quanto segue:
1) Gli amministratori di condominio DEVONO (a pena di nullità della propria nomina) far approvare nel preventivo la specifica analitica del compenso che richiedono.
2) Ciascun condomino, in sede di assemblea che approva il consuntivo, può chiedere legittimamente di STORNARE ogni compenso che non sia stato previsto nella specifica che gli amministratori sono tenuti a predisporre in sede di nomina.
Pertanto la Community AziendaCondominio, al fine di aiutare gli amministratori di condominio a redigere facilmente la specifica analitica del proprio compenso da far approvare in assemblea, ha predisposto un modello excel che prevede la valorizzazione analitica di tutte le mansioni che ogni amministratore di condominio è chiamato a svolgere, sia ordinarie, sia straordinarie.
Modello excel per valorizzare la specifica analitica del compenso
Il modello excel serve a valorizzare tutte le mansioni che l’ amministratore deve svolgere per il condominio negli anni successivi a quello in cui è nominato: Prospetto analitico per la specifica del compenso ordinario
Gli amministratori di condominio possono valorizzare come desiderano le attività che sono tenuti a svolgere; è opportuno che questo lavoro venga svolto in collaborazione con le comunità residenziali amministrate, in modo da trovare insieme dei compensi equi per le diverse attività.
NOTA PER I CONDOMINI: Tantissimi amministratori di condominio fondano le loro entrate sulle tangenti che ricevono dai fornitori del condominio; per essi, finora, il compenso ricevuto è stato soltanto una scusa per mantenere un minimo di copertura commerciale al grosso delle proprie entrate.
Valorizzando la specifica del compenso INSIEME ai propri amministratori di condominio, queste situazioni si potranno scoprire con facilità.
Questo strumento permetterà agli amministratori di condominio onesti di espandere il proprio mercato, escludendo gli amministratori di condominio che appaiono come “benefattori”.
L’ art. 1129 del Codice Civile, al terz’ ultimo comma dispone: “L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.
Il codice civile non specifica come questo documento deve essere redatto, ne’ se questo documento deve essere approvato dall’ assemblea.
Chi scrive ritiene che la specifica analitica del compenso deve essere approvata dall’ assemblea, poichè altrimenti non vi sarebbe modo di difendersi da una eventuale richiesta di nullità della nomina da parte di un condomino che ritenga di non essere stato adeguatamente informato.
Contenuto della specifica analitica del compenso
Gli amministratori di condominio, fino ad oggi, hanno predisposto la propria richiesta economica sulla base dei parametri che seguono:
– la grandezza del condominio da amministrare;
– il numero dei condòmini;
– le difficoltà connesse all’edificio comune (ad esempio, il ricorrere di note particolarità strutturali, la presenza di deficit funzionali della struttura, la particolare posizione del bene nel contesto urbano, la presenza o meno di servizi efficienti);
– la preparazione e la capacità dell’amministratore.
– E’ stupefacente da leggere, ma è bene sapere che l’ art. 1135 al primo comma prevede che l’ assemblea provvede alla “eventuale” retribuzione dell’ amministratore; ciò per chiarire come la cultura giuridica valorizza la figura legale denominata “amministratore di condominio”.
Questo approccio, a giudizio di chi scrive, è stato una delle cause della svalorizzazione dell’ attività di amministrazione, poichè ha puntato l’ attenzione sulla gestione del fabbricato, tralasciando l’ analisi del carico di lavoro che l’ amministratore è tenuto a svolgere.
A giudizio di chi scrive, infatti, la specifica analitica del compenso dovrebbe comprendere la valorizzazione dei diversi servizi affidati all’ amministratore, suddivisi in attività iniziali, attività ordinarie e attività straordinarie.
Di seguito espongo l’ elenco delle attività che comprendono il lavoro di amministrazione condominiale, che pertanto dovrebbero essere valorizzate nella richiesta del compenso in modo analitico ex art. 1129 terz’ ultimo comma C.C..