Gli spazi antistanti i box di chi sono? La concessione edilizia non serve per individuare le parti comuni

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

L’individuazione delle parti comuni di un edificio in condominio dev’essere fatta guardando al contenuto del titolo, ossia degli atti d’acquisto e/o del regolamento contrattuale, e nel loro silenzio alla funzione svolta dal bene oggetto di valutazione.

In questo contesto la concessione edilizia, anche se menzionata negli atti d’acquisto, non può essere considerata utile a valutare al condominialità di una parte dell’edificio.

Questa, in sintesi, la decisione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 3908 del 19 febbraio 2014.

Le parti comuni dell’edificio rappresentano la quintessenza del condominio; individuarle significa conoscere l’oggetto della gestione e di conseguenza limiti di diritti e obblighi dei condomini.

Il primo elemento utile a farlo sono gli atti d’acquisto o in generale il titolo (regolamento contrattuale, atto di donazione, ecc.); se in esso si afferma che, ad esempio, il lastrico è di proprietà esclusiva, allora quella parte dell’edificio dev’essere considerata non in condominio.

E se gli atti non dicono nulla?

Bisogna guardare al contenuto dell’art. 1117 c.c. ed alla funzione della parte dell’edificio oggetto di esame; ciò sia perché l’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione non tassativa (possono esistere altre parti comuni al di là di quelle indicate nella norma) e sia perché una cosa elencata nel medesimo art. 1117 c.c. può non essere considerata di proprietà comune.

Un esempio? Usiamo le parole di una nota pronuncia delle Sezioni Unite per spiegarci meglio.

“Come esempio chiarificatore può considerarsi l’ipotesi di una scala che serva per accedere a un solo appartamento dell’edificio condominiale.

Non può dubitarsi che essa sia di proprietà esclusiva del titolare di questa unità immobiliare, ma non perché la sua destinazione particolare superi la presunzione legale di comunione, bensì in quanto in tale caso la scala per le sue caratteristiche strutturali non rientra proprio nell’ambito delle cose comuni di cui all’art. 1117 del codice civile”(Cass. SS.UU. 7 luglio 1993, n. 7449).

In questo contesto generale, s’è giunti alla decisione n. 3908 citata in principio.

Nel caso di specie le parti litigavano in relazione alla condominialità, o meno, di uno spazio antistante dei box, spazio che alcuni condomini avevano attratto nella loro esclusiva disponibilità.

In primo grado il giudice adito aveva riconosciuto la proprietà esclusiva di quella parte dell’edificio, mentre le giudizio di appello s’era giunti all’opposta conclusione. Da qui il ricorso per Cassazione.

Secondo la Corte regolatrice la sentenza di appello era errata in quanto “la corte di merito al fine di stabilire se sussistesse o meno la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 cod. civ., avrebbe dovuto tener conto della effettiva e concreta destinazione funzionale ad uso collettivo degli spazi in questione, in un contesto nel quale il condominio risultasse già costituto (all’atto e per effetto della prima alienazione di unità immobiliari da parte del costruttore,originario unico proprietario del complesso), ed accertare se,a quell’epoca l’assetto complessivo dell’edificio fosse tale da far ritenere che tali aree (ove non comprese nelle alienazioni) fossero di fatto connotate da obiettiva e funzionale destinazione ad un uso collettivo; in caso positivo gli spazi avrebbero dovuto presumersi comuni ai sensi della disposizione sopra citata,in caso negativo sarebbero rimasti in proprietà del costruttore, che avrebbe potuto successivamente liberamente disporne” (Cass. 19 febbraio 2014 n. 3908).

Si badi: la Corte di Cassazione non dice che nel caso di specie gli spazi antistanti i box dovevano essere per forza considerati di proprietà esclusiva, ma censura il comportamento superficiale dei giudici di appello che non avevano valutato con attenzione tutti gli elementi di fatto e di diritto utili a poter giungere ad una decisione giusta. Ed in questo contesto, dicono gli ermellini, la menzione nei titoli di acquisto, degli estremi della concessione nella quale si menzionavano gli spazi manovra dei box quali parti di proprietà comune non era requisito sufficiente a far concludere in tal senso.

Insomma per la valutazione della condominialità dei beni, più che alla concessione bisogna guardare alla funzione.
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