Il Sole 24 ore

Il condomino che ha anticipato le spese per conservare la cosa comune deve dimostrarne l’urgenza, perché altrimenti, data la mancanza dell’autorizzazione da parte dell’amministratore o dell’assemblea (articolo 1134 del Codice civile), non ha diritto al rimborso. Questo principio di diritto è stato ribadito dalla Corte di Cassazione (sentenza 4330 del 19 marzo 2012), alle prese con il caso di un condomino che aveva provveduto a far eseguire interventi sul lastrico solare dal quale provenivano infiltrazioni di acqua.
Accolta l’istanza in primo grado, la sentenza è stata capovolta dalla Corte di appello la quale, dopo aver esaminato la documentazione fotografica allegata alla relazione del consulente tecnico di ufficio (Ctu), aveva rilevato che le macchie di umidità, in relazione alle quali si sarebbero resi necessari i lavori, non erano né diffuse né numerose, così che nessuna urgenza era ravvisabile. Inoltrato il ricorso per Cassazione, esso è stato respinto. Nella fattispecie, invero, non era in contestazione la necessità di questi lavori condominiali (che tra l’altro l’assemblea aveva deliberato, su richiesta del condomino interessato), ma la loro urgenza, che doveva essere tale da non consentire neppure quella minima dilazione necessaria per permettere al condominio di deliberarli o per ottenere l’autorizzazione dell’amministratore.
I giudici di legittimità, pertanto, dopo aver premesso che l’accertamento dell’urgenza, come tutti gli accertamenti dei fatti di causa, compete al giudice di merito, ha affermato tra l’altro che, per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l’urgenza, ai sensi dell’articolo 1134 del Codice civile, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini.
Come sostenuto da un orientamento consolidato della giurisprudenza, in condominio non si applica l’articolo 1110 del Codice civile, in tema di comunione, in quanto «il rimborso delle spese per la conservazione è subordinato solamente alla trascuratezza degli altri comproprietari perché, mentre nella comunione i beni comuni costituiscono l’utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione» (Cassazione, sentenza 24712/2011).
Conseguentemente, la spesa sostenuta autonomamente da un condomino è rimborsabile solo nel caso in cui il requisito dell’urgenza sussista e venga provato, salvo non sussista l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea.
Nel caso specifico, poi, i giudici della Suprema corte hanno precisato che il giudice di appello non ha immotivatamente disatteso il giudizio del (Ctu) perché ha esaminato la documentazione fotografica allegata dal Ctu stesso e ha rilevato, come era suo diritto e dovere fare, che le macchie di umidità erano ancora molto contenute e, comunque, non erano tali da giustificare l’intervento di urgenza.
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