I sistemi di gestione organizzativa (ossia i servizi amministrativi, tecnici e di rappresentanza legale) affidati, per legge, alla figura legale che conosciamo con il termine “amministratore di condomìnio”, fino ad oggi, sono rimasti tutti accorpati in modo confuso all’ interno dell’ organizzazione di studio dell’ Ente istituzionale in oggetto (l’ amministratore), e sono stati organizzati utilizzando quasi tutte le forme giuridiche previste dal Codice Civile (Professionista individuale, associazione professionale, società di persone, società di capitali).

Queste organizzazioni (Gli enti Amministratore) funzionano, di fatto, mediante la suddivisione di funzioni per aree di competenza.

In altre parole l’ Amministratore (ossia colui che assume per legge la funzione di rappresentante legale dell’ Ente Condomìnio), DELEGA parte delle funzioni di gestione condominiale ad altri professionisti e/o dipendenti spesso sconosciuti ai condòmini, “confondendo” in una certa misura il proprio ruolo di rappresentante legale con quello “delegato” alla propria organizzazione di studio.

A Bresso e a Milano è molto comune notare Enti Condomìnio amministrati da non meglio identificati “STUDIO ROSSI” o “VERDI S.n.c.”.

Questa presentazione, a nostro giudizio, è inopportuna ed anche sbagliata dal punto di vista aziendale.

Il Condòmino deve conoscere chiaramente il nome e il cognome del rappresentante legale del proprio condomìnio (che quindi deve essere esposto con evidenza all’ entrata dello stabile), e sicuramente il rappresentante legale non può essere uno “studio”, e nemmeno una “società”.

Pertanto, rimane il problema di capire cosa c’ è esattamente dentro la scatola che si presenta con la denominazione “Amministratore S.r.l.”, o “amministratore S.n.c.”.

Vediamo di approfondire, pertanto, la descrizione delle funzioni aziendali attribuite per legge alla figura legale conosciuta con il termine “amministratore di condomìnio”.

Queste funzioni aziendali attribuite dalla legge, sono tre, e sono già riconosciute in modo separato dal codice civile.

Si possono identificare come segue:

a) Funzione di LEGALE RAPPRESENTANTE DEL CONDOMINIO, con le competenze riferibili alla figura del Commercialista e/o dell’ Avvocato, dimensionate in proporzione al numero dei condòmini.

b) Funzione di GESTORE AMMINISTRATIVO E FINANZIARIO, con le competenze riferibili alla figura del ragioniere.
Il GESTORE AMMINISTRATIVO E FINANZIARIO, per rispettare le norme di qualità della Community AziendaCondomìnio, dovrà predisporre il rendiconto consuntivo di gestione con le caratteristiche conformi al modello di rendiconto condominiale adottato dalla nostra Community.

c) Funzione di GESTORE TECNICO E ORGANIZZATIVO, con le competenze riferibili alla figura del Geometra, Architetto e/o Ingegnere, dimensionate in proporzione alla complessità tecnica dell’ immobile.