Si può modificare il criterio di riparto delle spese condominiali?
Non basta la semplice maggioranza dei condomini per poter modificare i criteri di ripartizione delle spese condominiali stabiliti dal codice civile o dal regolamento di condominio: è necessario che l’assemblea raggiunga l’unanimità.
Un principio chiaro, quest’ultimo, appena definito con altrettanta chiarezza dal Tribunale di Perugia [1].
Risultato: è nulla, e può essere impugnata da chiunque (persino da chi abbia votato a favore) e in qualsiasi momento (quindi anche oltre i 30 giorni previsti dalle legge), la delibera, approvata dall’assemblea con la semplice maggioranza degli intervenuti, che modifica i criteri di ripartizione degli oneri condominiali.
Come già chiarito dalla Cassazione una volta ritenuta nulla la delibera, la relativa impugnazione [2] può essere fatta valere dal condomino che vi abbia interesse, presente o assente, consenziente o dissenziente che sia stato all’approvazione della delibera impugnata.
Giurisprudenza
Sulla stessa linea è una sentenza della Cassazione di due anni fa [3] secondo cui è nulla (e tale nullità può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea anche se, nella stessa, abbia espresso parere favorevole) la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri fissati dalla legge [4] o dal regolamento contrattuale di riparto delle spese, per la prestazione di servizi nell’interesse comune.
Ne consegue che la modifica a maggioranza, sia pure qualificata, del criterio di ripartizione delle spese, e non all’unanimità, si deve considerare nulla e l’azione può essere proposta in ogni tempo anche da chi abbia partecipato con il suo voto favorevole alla formazione della delibera nulla.
TRIBUNALE DI PERUGIA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario del Tribunale di Perugia Dott.ssa Rosa Lavanga, ha pronunciato, all’udienza del 24.3.2015, ai sensi dell’art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa promossa con atto di citazione da VI. Ing. RO., rappresentato e difeso dall’avv. Co.Bo. ed elettivamente domiciliato in Todi (PG) presso il suo studio dell’avv. Ga.An. in Via (…)
– attore –
contro
CONDOMINIO IL. di Via (…) in persona dell’Amministratore p.t. Rag. Fa.Mi., domiciliato presso la sede legale in Bastia Umbra, Via (…)
– convenuto contumace –
OGGETTO:
Impugnativa delibera condominiale del 17.12.2012
UDIENZA del 24.3.2015
Il Giudice, preso atto della rituale notifica dell’atto di citazione; preso atto della mancata costituzione del Condominio Il. di Via (…), dichiarato conseguentemente contumace all’udienza del 6.5.2013; preso atto delle conclusioni rassegnate dall’attore; visti i motivi di impugnazione, segnatamente: – violazione dell’art. 1105, 3 comma c.c., perché l’argomento trattato nell’assemblea del 17.2.2012 avente ad oggetto la modifica all’art. 13 del regolamento contrattuale condominiale non era stato posto preventivamente all’ordine del giorno nella convocazione; – violazione dell’art. 1123 c.c., per l’avvenuta modifica, atteso il deliberato, dei criteri di riparto delle spese stabiliti nel regolamento, secondo la previsione dell’art. 13 del regolamento, per abnorme comportamento dell’amministratore condominiale che ha ritenuto di disapplicare la clausola stabilita dall’art. 13, e ha stabilito di ripartire le spese in base alle quote millesimali, dandone poi conto in sede di approvazione del bilancio, ciò in violazione delle norme che disciplinano i poteri dell’amministratore condominiale.
Esponeva l’attore come l’assemblea, pertanto, non avesse deliberato sulla validità o meno del regolamento e della specifica clausola dell’art. 13 ma solo sul bilancio (consuntivo e preventivo) e come l’impugnata delibera, con cui è stato sostanzialmente “disapplicato” il regolamento, andasse a modificarne il contenuto senza una previa convocazione sullo specifico oggetto e senza la unanimità dei consensi di tutti i condomini; – comportamento dell’amministratore esorbitante dai suoi poteri, per adozione di un criterio di riparto delle spese diverso da quello stabilito nel regolamento condominiale e comunque utilizzato da sempre dal condominio, senza preventiva richiesta dei condomini, con modifica implicita di una norma regolamentare in assenza di specifica delibera;
tanto premesso, la domanda trova accoglimento. Invero, alla luce della documentazione versata agli atti dall’attore appare evidente che il bilancio consuntivo chiuso al 31.3.2012 e relativo riparto, approvati dall’Assemblea Ordinaria con la delibera oggetto di impugnativa, sono stati predisposti utilizzando criteri difformi da quelli contenuti nel Regolamento Condominiale.
Trattasi di adozione di fatto di criteri di distribuzione di spese condominiali non conforme a quanto prescritto dall’art. 13 del menzionato Regolamento di Condominio.
L’introduzione di un nuovo e diverso criterio di ripartizione delle spese (sicuramente arrecante pregiudizio concreto ed attuale all’odierno ricorrente) differente da quello portato nelle statuizioni di regolamento condominiale e di tabelle ad esso allegate, induce a ritenere i punti oggetto di impugnativa della delibera del 17.12.2012 radicalmente nulli ai sensi dell’art. 1123 c.c. e 68 disp. Att. c.c., per avere introdotto un nuovo riparto delle spese non conforme a quanto adottato.
Per quanto detto sopra, ritenuta nulla la delibera relative alla ripartizione delle spese per avere l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modificato i criteri stabiliti dal Regolamento, la relativa impugnazione ai sensi dell’art. 1421 c.c. può essere fatta valere dal condomino che vi abbia interesse, presente o assente, consenziente o dissenziente che sia stato all’approvazione della delibera impugnata, e non è soggetta a termine di impugnazione (Cass. Sez. II, n. 6714/10).
Peraltro anche di recente la Suprema Corte ha riaffermato il medesimo principio stabilendo che (Cass. II sez., n. 15042 del 14.6.2013, “deve ritenersi affetta da nullità, che può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ancorché nella stessa abbia espresso parere favorevole e quindi sottratta al termine di impugnazione di giorni trenta previsto dall’art. 1137 c. c., la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali ex art. 1123 c.c. o di regolamento contrattuale di riparto delle spese, per la prestazione di servizi nell’interesse comune. Ciò in quanto eventuali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca.
Ne consegue che la modifica a maggioranza, sia pure qualificata, del criterio di ripartizione delle spese, e non all’unanimità, si deve considerare nulla e l’azione può essere proposta in ogni tempo anche da chi abbia partecipato con il suo voto favorevole alla formazione della delibera nulla”;
ritenuto pienamente assolto in capo all’attore il proprio onere probatorio; ritenuta allo stato degli atti sufficientemente istruita la causa ai fini della decisione di merito;
all’esito della discussione orale della causa;
visto l’art. 281 sexies c.p.c.
P.Q.M.
definitivamente pronunciando, in accoglimento della domanda, dichiara la nullità della delibera del 17.12.2012 del Condominio Il. di Via (…), nei pirati oggetto di impugnativa.
Condanna il Condominio convenuto al pagamento delle spese di lite, in favore del procuratore antistatario, nella misura di Euro 1.000,00 per compensi professionali, oltre accessori sulle somme soggette come per legge.
Così deciso in Perugia il 24 marzo 2015.
Depositata in Cancelleria il 24 marzo 2015.
[2] Ai sensi dell’art. 1421 cod. civ.
[3] Cass. sent. n. 15042/2013.
[4] Art. 1123 cod. civ.
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