L’ipotesi relativa allo scioglimento del condominio è contemplata dall’art. 61, disp. att. c.c.

L’ articolo, al 1° comma, dispone che, qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Quanto al concetto di edificio autonomo, tale fattispecie ricorre allorquando «in uno stesso condominio vi siano più corpi di fabbrica, oppure in uno stesso edificio vi siano più ali, ognuna dotata di proprio ingresso, scala, ascensore etc.» (DE GRANDI).

Dottrina e giurisprudenza

Il concetto stesso di «edifici autonomi» esclude che il risultato della separazione possa portare ad una forma di autonomia meramente amministrativa, in quanto il termine «edificio», più che ad un concetto di gestione, va riferito ad una costruzione dotata di autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo (Cass. 18-7-1963, n. 1964).

Interferenze di carattere amministrativo possono residuare dopo lo scioglimento.

Ma devono riguardare parti dell’edificio che possono rimanere in comune ai sensi dell’art. 62, disp. att. c.c.

Al di fuori di interferenze relative alla gestione di beni comuni, «se la separazione del complesso immobiliare non può attuarsi se non mediante interferenze ben più gravi interessanti la sfera giuridica di altri condomìni, alla cui proprietà verrebbero ad imporsi limitazioni, servitù od altri oneri reali, è da escludere che l’edificio scorporando possa avere una propria autonomia strutturale» (SFORZA).

Ipotesi di scioglimento parziale

La giurisprudenza ha precisato che nel caso in cui, una volta sciolto il condominio, rimangano in comune alcuni dei beni di cui all’art. 1117 c.c., questi ultimi restano soggetti non alla disciplina della comunione in generale, ma a quella del condominio negli edifici, la cui applicabilità prescinde dalla circostanza che i piani o le porzioni di piano, servite da quelle cose, si trovino in edifici distinti (Cass. 5-1-1980, n. 65).

In questa ipotesi di scioglimento parziale, si pone il problema di determinare quale sia il regolamento applicabile per la disciplina delle parti rimaste in comune.

Secondo la giurisprudenza, relativamente a tali parti permane l’operatività della disciplina condominiale, con la conseguenza che resta attribuito all’assemblea unitaria originaria l’approvazione delle delibere ad esse relative (Cass. 16-3-1981, n. 1440).

Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal 2° co. dell’art. 1136 c.c., cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Oppure è disposto dall’Autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione (art. 61, 2° co., disp. att. c.c.).

Maggioranze per lo scioglimento del condominio

La giurisprudenza ha affermato che in questa ultima ipotesi la maggioranza va calcolata con riferimento a tutti i partecipanti del condominio oggetto dello scioglimento (App. Napoli 28-6-1962), e che il terzo dei proprietari che possono richiedere lo scioglimento giudiziale si riferisce al numero delle persone e non alle quote (Cass. 11-2-1974, n. 397).

L’art. 62, 2° co., disp. att. c.c., dispone che qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal 5° co. dell’art. 1136 c.c.

Ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dell’edificio.

Come è stato osservato (SFORZA), in questo caso lo scioglimento non può essere disposto dall’Autorità giudiziaria, in quanto questa non ha il potere di imporre l’esecuzione di innovazioni, ma può essere deliberato esclusivamente dalla assemblea di condominio, con le maggioranze sopra richiamate.

Art. 61 disp att. c.c.

l’ art. 61 disp. att. c.c., al comma 1, dispone che qualora un edificio o un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

La condizione essenziale affinché si possa procedere allo scioglimento del condominio è rappresentata dal fatto che le unità immobiliari che formano l’edificio o il gruppo di edifici abbiano caratteristiche di autonomia.

Detto in altri termini, è necessaria la divisibilità dell’edificio o del gruppo di edifici in parti che abbiano le caratteristiche di edifici strutturalmente autonomi.

Per espressa disposizione dell’ art. 62 disp. att., comma 1, c.c., la disciplina dello scioglimento si applica anche «se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’ articolo 1117 del codice».

In tale ipotesi, i beni in questione resteranno assoggettati alla disciplina del condominio degli edifici.

Tale disposizione è applicabile anche nei casi in cui in seguito allo scioglimento della comunione i singoli immobili siano rimasti in proprietà solitaria.

Sulle parti in comproprietà si applicano le norme sul condominio

Pertanto, nel caso di divisione di un edificio soggetto al regime del condominio in porzioni aventi le caratteristiche di edifici autonomi, sulle parti rimaste in comproprietà degli originari partecipanti nonostante lo scioglimento del condominio, salva diversa disposizione del titolo, continua ad applicarsi la disciplina del condominio di edifici (Cass. Civ., 19.12.2011, n. 27507).

Lo scioglimento può essere disposto dall’assemblea condominiale, con la maggioranza degli intervenuti e almeno della metà del valore dell’edificio.

Può essere, altresì, disposto dal Giudice su istanza di almeno un terzo dei comproprietari della parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

Lo scioglimento deve essere sempre deliberato dall’assemblea qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione dei locali o delle dipendenze tra i condomini (art. 62 disp. att. c.c., co. 2). In tal caso è necessaria la maggioranza qualifica stabilita dall’ art. 1136 c.c., co. 5.

Il concetto di autonomia

L’ “autonomia degli edifici”, richiesta quale condizione per poter procedere allo scioglimento del condominio, non deve riferirsi all’autonomia meramente amministrativa o gestionale, bensì a quella strutturale.

Gli edifici, pertanto, sono strutturalmente autonomi solo se dotati delle parti e delle pertinenze necessarie per il normale godimento delle unità abitative (Branca).

Lo scioglimento presuppone dunque l’autonomia strutturale delle parti che lo costituiscono, a prescindere da eventuali esigenze di carattere amministrativo.

Si tratta di un concetto rigoroso, non suscettibile d’interpretazione estensiva.

La sola estensione che può consentirsi è quella prevista dall’art. 62 disp. att. c.c., che rinvia all’art 1117 c.c. (Cass. Civ., 1.12.2010, n. 24380).

La stessa dottrina (CELESTE) considera un edificio autonomo quando le unità abitative da cui è composto, unitamente alle parti accessorie ed a quelle comuni, formino un tutt’uno che, in base ai criteri edilizi, può qualificarsi come “edificio indipendente”

Scioglimento deliberato dall’assemblea

La deliberazione che dispone lo scioglimento deve occuparsi dei beni rimasti in comune, della ripartizione di quelli per i quali sia possibile effettuare la separazione ed indicare le opere ritenute indispensabili per modificare lo stato delle cose o dare una differente sistemazione ai locali ed alle dipendenze.

Per espressa disposizione dell’art. 62, co. 2, disp. att. c.c., nella particolare ipotesi in cui, per realizzare lo scioglimento, risulti necessario modificare lo stato dei luoghi o realizzare delle opere o, ancora, occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, la maggioranza richiesta sarà quella prevista ex art. 1136, co. 5, c.c. (un numero di voti che rappresentino la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i 2/3 del valore dell’edificio).

Scioglimento disposto dall’autorità giudiziaria

La dottrina ritiene che si tratti di una vera e propria azione di scioglimento, da introdurre mediante atto di citazione (TERZAGO). Incertezze persistono rispetto alla legittimazione passiva.

La risalente giurisprudenza di merito era propensa ad individuare il legittimato passivo nell’amministratore.

La dottrina ritiene invece che il giudice debba sentire anche gli altri condomini (TERZAGO).

La domanda di scioglimento, infatti, ha lo scopo di ottenere una ridefinizione dei diritti di comproprietà sulle parti comuni del complesso condominiale originario e, quindi, è destinata a produrre i propri effetti sulle posizioni dei singoli membri costituenti la collettività condominiale, la cui tutela non rientra tra le prerogative dell’amministratore.

Lo scioglimento, inoltre, determina spesso la nascita d’interessi differenti e contrapposti, la cui rappresentanza non può essere affidata all’amministratore (Crescenzi).

Quanto all’amministratore, si ritiene che il potere di rappresentanza riconosciutogli rispetto a tutte le azioni concernenti le parti comuni dell’edificio condominiale non si estende anche all’azione di scioglimento ex artt. 61 e 62 disp. att. c.c., in quanto tale azione ha ad oggetto la modificazione di un diritto reale e deve svolgersi nell’ambito di un giudizio cui devono prendere parte tutti i condomini dell’originario edificio (Cass. Civ., 23.11.2008, n. 1460).

Effetti dello scioglimento

Venuto meno il condominio originario per effetto dello scioglimento, eventuali rapporti facenti capo a questo dovrebbero proseguire in capo e nei confronti dei condòmini separati (Cass. Civ., 11.4.1995, n. 4156).

L’impostazione contraria al riconoscimento di personalità giuridica autonoma al condominio (prevalente in giurisprudenza e indirettamente confermata dalla legge di riforma n. 220/2012) sostiene che, a seguito dello scioglimento, i diritti facenti capo al condominio originario si concentrino in capo a “gruppi distinti di condomini”.

In questo caso, se vi è stato trasferimento del diritto controverso, per atto tra vivi a titolo particolare, dovrebbe trovare applicazione l’art. 111 c.p.c. ed il giudizio dovrebbe proseguire tra le parti originarie, ma il successore a titolo particolare può intervenire o essere chiamato nel processo.

L’eventuale sentenza, pronunciata nei confronti del condominio originario, spiegherà i propri effetti, oltre che nei confronti di quest’ultimo, anche nei confronti dei condomini separati, che risultino successori, a titolo particolare, del diritto controverso (Celeste).

Scioglimento del condominio, gli adempimenti e i poteri del giudice

Il codice civile disciplina le modalità di divisione del condominio; norme di riferimento sono gli articoli 61-62 delle disposizioni di attuazione.

In sostanza, la legge consente, laddove uno o più edifici originariamente costituivano un solo condominio, lo scioglimento della compagine.

Gli articoli testé citati hanno posto l’interprete di fronte ad alcune difficoltà di lettura cui la Suprema Corte di Cassazione ha dato sovente risposte chiare e precise.

Prima d’ogni cosa è utile ricordare cosa dicono le norme citate in principio.

Nel caso in cui i piani e/o le porzioni di piano di un edificio o un gruppo di edifici appartengano a proprietari diversi – dice il primo comma dell’art. 61 disp. att. c.c. – e si possa addivenire a una divisione che dia luogo a parti, le quali abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, l’originario condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento può essere deliberato dall’ assemblea

Il secondo comma chiude la norma specificando che lo scioglimento così individuato può essere sempre (cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione) deliberato dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio.

Il comma si chiude con la specificazione che tale risultato può essere disposto dall’Autorità Giudiziaria su domanda presentata da almeno un terzo dei condòmini di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

Si pensi al condominio Alfa che si compone della Scala A e della Scala B.

Le due scale non hanno nulla in comune essendo costruite in aderenza; anche i lastrici sono divisi da un muretto.

In tal caso con le maggioranze indicate dall’art. 61 disp. att. c.c. l’assemblea potrà deliberare lo scioglimento del condominio con la contestuale nascita dei condominii Scala A e Scala B, ove tali contesti abbiano le caratteristiche per essere considerati tali.

Ogni compagine così formata dovrà essere dotata di un proprio codice fiscale.

Se necessario dovrà provvedere alla nomina di un amministratore condominiale.

Il successivo art. 62 disciplina due ipotesi particolari e specifica che:

a) la divisione può avvenire anche se alcune parti restano in comune (si pensi all’impianto di riscaldamento o a quello idrico);

b) la divisione può avvenire anche se è necessario eseguire delle opere innovative per addivenirvi, indicando la maggioranza richiesta, ossia quella indicata dal quinto comma dell’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio).

Scioglimento del condominio

Un’interessante sentenza della Suprema Corte di Cassazione, la n. 24380 dell’1 dicembre 2010, delinea con chiarezza il concetto di possibilità dello scioglimento, rimarcando che tale aspetto deve riguardare la struttura dello stabile da dividere e non solamente i profili meramente gestori delle costituende compagini.

La Cassazione, nella sentenza succitata, concentrando la propria attenzione sul significato dell’art. 61 disp. att. c.c. specifica che quando la norma fa riferimento a edifici autonomi esclude in partenza che la separazione cui si addiverrà possa concretizzarsi esclusivamente in una autonomia amministrativa, poiché il termine edificio in essa contenuto va riferito a una costruzione piuttosto che all’ambito gestionale.

In conseguenza di ciò, specifica la Suprema Corte, per darsi luogo alla costituzione di più condomini, l’edificio dev’essere diviso in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo.

Questa regola di carattere generale soffre di un’eccezione, ossia quella contemplata dall’art. 62 disp. att. c.c., il quale facendo riferimento alle parti comuni di cui all’art. 1117 c.c. consente la divisione anche meramente amministrativa.

In sostanza per la Cassazione la divisione è possibile anche se restano in comune alcune parti.

Le quali, a ogni modo, non possono essere tali e tante da rendere lo scioglimento una mera separazione amministrativa e non anche fisica.

L’art. 62 disp. att. c.c., aggiungiamo noi, prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio, è stata utilizzata quale addentellato normativo che giustificasse la esistenza del così detto supercondominio.

Rispetto allo scioglimento del condominio per il quale si rendano necessarie opere edili (cfr. art. 62 disp. att. c.c.), la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che in tal caso esso può essere disposto solamente dall’assemblea.

Ciò in quanto gli articoli delle disposizioni di attuazione che disciplinano questa fattispecie lasciano intendere che l’intervento dell’Autorità Giudiziaria è limitato alle ipotesi di scioglimento che non necessita d’interventi materiali (cfr. Cass. 19 dicembre 2011 n. 27507).

Accertamento, questo, che evidentemente deve essere svolto caso per caso.