Il condominio è direttamente responsabile di tutti i danni procurati ai condomini o ai loro ospiti o a chiunque altro entri – autorizzato o meno – all’ interno del palazzo se, per via di una macchia di olio o di acqua sulla strada, cade dalle scale.

Il condominio, infatti, è custode dei beni di proprietà di tutti i condomini, ivi compreso l’ androne, il giardino, i pianerottoli, le scale. «Custode» significa anche «responsabile» della relativa manutenzione e della messa in sicurezza. Così, ad esempio, se c’è acqua sulle scale derivante dalle operazioni di lavaggio giornaliero, è necessario che l’amministratore verifichi che la ditta delle pulizie apponga scrupolosamente l’avviso di plastica con l’allerta ai passanti.

E così anche se è presente una macchia d’olio, lasciata magari da uno dei condomini a cui sia caduta la busta della spesa e che, con fare tutt’altro che civile ed educato, sia passato avanti senza curarsi di pulire.

La responsabilità del condominio implica anche che a risponderne economicamente saranno le casse comuni e, quindi, in definitiva, tutti i condomini. Questi ultimi, difatti, se il conto gestito dall’ amministratore non contiene soldi a sufficienza per risarcire chi è caduto sulle scale, saranno chiamati a integrare le somme già pagate per le spese condominiali. Diversamente, il soggetto danneggiato potrebbe aggredire, a propria scelta, anche uno solo dei proprietari di appartamenti, pignorandogli la casa o altri beni. Salvo poi il suo diritto a rivalersi nei confronti degli altri condomini.

La responsabilità del condominio, infine, viene meno solo se quest’ultimo riesce a dimostrare di non aver potuto impedire il fatto: il cosiddetto caso fortuito, il quale si verifica quando l’evento è imprevedibile e inevitabile anche usando la massima diligenza. Si pensi al caso di uno dei condomini che, inavvertitamente, lasci cadere un sacchetto della spesa e, da questo, cada un barattolo di vetro contenente della conserva di pomodoro; chi si trovava dietro di lui, di conseguenza, cade e si frattura la gamba. In questo caso, il condominio non è responsabile perché – per il breve lasso di tempo intercorso tra il danno e la sua causa (la rottura del barattolo) – non avrebbe mai potuto provvedere alla pulizia delle scale.

Nella sentenza in commento, ad essere ritenuti responsabili per la caduta sulle scale avvenuta a causa di una chiazza d’acqua, sono stati ritenuti l’amministratore, il condominio e la ditta delle pulizie (quest’ultima salvatasi solo per una questione di natura processuale).