Sanzioni per le infrazioni al regolamento di condominio

Tra le novità che la legge di riforma del condominio ha introdotto si segnala la maggiorazione nell’entità delle sanzioni pecuniarie per le violazioni al regolamento condominiale.

L’articolo 70 delle disposizioni di attuazione al codice civile, in base al quale il regolamento di condominio può prevedere delle sanzioni pecuniarie a carico dei trasgressori delle sue disposizioni, è stato modificato dall’articolo 14 della legge 11 dicembre 2012 n.220 n.220/2012 (pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 17.12.2012 n.293 e in vigore entro sei mesi dall’avvenuta pubblicazione) che stabilisce “Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie”.

La legge di modifica, che ha lo scopo di rendere più efficace il rispetto delle disposizioni del regolamento condominiale, prevede delle sanzioni più adeguate per il condomino che contravvenga dal momento che il previgente testo dell’articolo 70, stabilendo che la sanzione non può essere superiore alla misura massima consentita pari ad euro 0,05 (le vecchie cento lire), di fatto ha solo un valore simbolico e non certamente deterrente per il trasgressore e, comunque, di poca fattiva applicazione.

La necessità di un aggiornamento dell’entità della sanzione era sentita da tempo in quanto l’esiguità della somma, tanto nella sua efficacia preventiva, quanto in quella punitiva, rendeva sostanzialmente inutile la norma.

La ratio perseguita dal legislatore di ottenere una più ampia osservanza e rispetto del regolamento condominiale, mediante la previsione di più incisive sanzioni per i trasgressori, si manifesta proprio nell’aver disposto che la sanzione possa addirittura quadruplicarsi nei confronti dei condomini che sono inclini a violare le norme da esso stabilite. In caso di recidiva, difatti, l’importo della sanzione può essere stabilito fino ad euro =800,00= .

Sebbene la norma abbia avuto scarsa applicazione dai pronunciamenti giurisprudenziali che si sono occupati della materia è dato evincere che la sanzione possa essere applicata solo ai proprietari e non a chi detiene l’immobile a diverso titolo. Ed invero secondo la Suprema Corte l’articolo 70 disp. att. c.c. ha carattere di norma eccezionale in quanto contempla una pena avente natura privata che ha come destinatari i condomini e, pertanto, non applicabile ai conduttori i quali sebbene si trovino a godere delle parti comuni dell’edificio in base a un rapporto obbligatorio, rimangono estranei all’organizzazione condominale (Cass. 17 ottobre 1995, n.10837). L’ammontare di tale sanzione, inoltre, non può essere superiore, a pena di nullità, alla misura massima consentita dallo stesso articolo 70 disp. att. c.c. che, sino all’entrata in vigore della novella, è pari euro 0,05.

La norma è applicabile esclusivamente in presenza di un’esplicita previsione del regolamento condominiale, ne consegue che in mancanza è illegittima una deliberazione condominiale nella parte in cui stabilisce, a carico di alcuni condomini, l’irrogazione di sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento di condominio (in tal senso Cass. 21 aprile 2008, n. 10329). La giurisprudenza ritiene altresì che il regolamento di condominio non può prevedere, per l’infrazione alle sue disposizioni, sanzioni pecuniarie di importo superiore a quello stabilito dall’articolo 70 disp. att. c.c. statuendo che sono nulle, in quanto “contra legem” le eventuali delibere assembleari che dovessero prevedere sanzioni di importo maggiore (Cass. 26 gennaio 1995, n. 948).

L’amministratore di condominio, posto che è tenuto ex lege a curare l’osservanza del regolamento di condominio, non necessita di alcuna previa delibera condominale al fine di attivarsi per far cessare gli abusi e nelle sue facoltà vi rientra anche di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili delle violazioni del regolamento ove lo stesso preveda tale possibilità.
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