Rivoluzione catastale per 63 milioni di unità immobiliari

Le indiscrezioni circolate in questi giorni mettono in allarme i proprietari di case.Le abitazioni saranno inserite in un’unica categoria. Scompariranno le classificazioni A/1, A/2 e A/3.

Verso l’autocertificazione del catasto.

Mentre la riforma del catasto si avvia a ricevere il via libera dal Consiglio dei ministri, in questi giorni giornali ed agenzia stampa, hanno fatto circolare alcune indiscrezioni basate su bozze governative che circolano nelle redazioni sui metodi di calcolo del nuovo catasto. Il catasto, come il nuovo Isee, molto presto sarà autocertificato.

Infatti, compilando un apposito modulo, i proprietari di immobili che rientrano nella categoria ordinaria (case familiari e tipiche, negozi, magazzini, studi, cantine, posti auto e uffici) potranno autocertificare determinate caratteristiche.

E i professionisti? Dunque, per la nuova categoria degli immobili ordinari, i proprietari potranno bypassare il ricorso ai professionisti, inviando direttamente all’ Agenzia delle Entrate e ai Comuni i dati che mancano per avviare la riforma catastale.

In via residuale i dati potranno essere richiesti all’amministratore di condominio. Invece, il ricorso a un professionista rimane obbligatorio per la categoria speciale e, in via residuale, per tutti gli immobili che non rientrano nella categoria ordinaria. Dopo aver attribuito la nuova rendita e il nuovo valore patrimoniale, la notifica ai cittadini avverrà tramite la pubblicazione presso l’albo pretorio per una durata almeno di 90 giorni.

Completamento della riforma.

In questo modo, si formerà una prima base di dati, autocertificata, da cui prenderà avvio la fase di ricognizione legata alla riforma del catasto prevista dall’art. 2 della delega fiscale, la cui scadenza sarà prorogata a settembre.

Non si sa nulla, tuttavia, riguardo modalità di controllo, di rettifica o di eventuali conseguenze in caso di dichiarazioni non veritiere. Riforma del catasto, anticipazioni sul decreto.

A chi incombe l’onere della raccolta dei dati?

Unica categoria.

Un’altra novità è costituita dal fatto che tutte le abitazioni in fabbricati residenziali saranno inserite in un’unica categoria, denominata "O/1", mentre scompariranno le classificazioni A/1, A/2 e A/3.

Tempistica.

Il campionamento degli immobili dovrà partire entro il primo luglio 2015, mentre le funzioni statistiche dovranno essere messe a punto entro la metà del 2018 al fine di determinare la nuova base imponibile per dicembre 2019.

Passaggio obbligatorio ai metri quadrati.

Di questo decreto si sente una certa urgenza in quanto le situazioni sedimentate nel corso degli anni sono diverse. Infatti, vi sono circa 4 milioni di unità immobiliari prive di planimetria. E ora che la delega fiscale per la riforma del catasto prevede il passaggio obbligatorio ai metri quadrati questo dato rappresenta un problema.
I criteri per la nuova valutazione. Per la valutazione delle unità immobiliari ordinarie sarà importante l’ ambito territoriale. Verranno utilizzate le attuali Zone Omi (osservatorio sul mercato immobiliare). Verrà fatta poi leva su alcune variabili: la metratura, l’intorno, la tipologia edilizia, lo stato di conservazione, la presenza dell’ascensore, il piano e l’affaccio.

Si calcola che le case si rivaluteranno in questo modo dal 30% al 180%. Anche se fonti del Ministero assicurano che il gettito complessivo rimarrà invariato e la pressione sugli immobili non aumenterà.

In caso di carenza di planimetria.

Quando, nel 1939, sono iniziati i lavori per il nuovo catasto, le case prive di una planimetria, soprattutto quelle antiche e quelle di campagna, erano tantissime.

E anche se, nel corso dei decenni, quelle esistenti sono state "rasterizzate", cioè per loro le metrature sono state ricavate sulla scorta della scala indicata nel disegno, le norme non sono riuscite ad arrivare dappertutto.

Metodo approssimativo.

Mentre fino a questo momento le rendite catastali erano calcolate sulla base dei vani che componevano l’unità immobiliare, ora i nuovi valori si baseranno sui metri quadri e la bozza del decreto legislativo indica un sistema per raccordare i vani ai metri quadrati, seppur in modo piuttosto spiccio. Dato il metodo approssimativo, probabilmente molti proprietari saranno solleciti nel comunicare per tempo le loro planimetrie per evitare di vedersi attribuire metri quadrati in più. Un modo efficace per far funzionare il fisco.
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