Riscossione dei contributi e addebito degli interessi passivi

Articolo 1282, Interessi nelle obbligazioni pecuniarie

I crediti liquidi ed esigibili di somme di danaro producono interessi di pieno diritto, salvo che la legge o il titolo stabiliscano diversamente.
Salvo patto contrario, i crediti per fitti e pigioni non producono interessi se non dalla costituzione in mora.
Se il credito ha per oggetto rimborso di spese fatte per cose da restituire, non decorrono interessi per il periodo di tempo in cui chi ha fatto le spese abbia goduto della cosa senza corrispettivo e senza essere tenuto a render conto del godimento.

Articolo 1284, Saggio degli interessi

Il saggio degli interessi legali è determinato in misura pari al 5 per cento in ragione d’anno. Il Ministro del tesoro, con proprio decreto pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana non oltre il 15 dicembre dell’anno precedente a quello cui il saggio si riferisce, può modificarne annualmente la misura, sulla base del rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato di durata non superiore a dodici mesi e tenuto conto del tasso di inflazione registrato nell’anno. Qualora entro il 15 dicembre non sia fissata una nuova misura del saggio, questo rimane invariato per l’anno successivo.
Allo stesso saggio si computano gli interessi convenzionali, se le parti non ne hanno determinato la misura.
Gli interessi superiori alla misura legale devono essere determinati per iscritto ; altrimenti sono dovuti nella misura legale.

Le spese condominiali vanno pagate nei tempi indicati dall’assemblea e senza ritardi, perché altrimenti l’amministratore è autorizzato a richiedere il versamento non solo della somma capitale dovuta, ma anche degli interessi maturati dalle singole scadenze sino al momento del saldo.

Tale principio non discende dalla normativa che disciplina il condominio, che non dice nulla in proposito, ma dalla più generale normativa prevista in tema di obbligazioni e di contratti, nella quale è espressamente stabilito che i crediti di somme di denaro, in caso di ritardo nel pagamento, maturano interessi nella misura del tasso legale, salvo che non sia previsto un tasso superiore o extra legale, il cui ammontare deve essere però determinato per iscritto.

Il regolamento condominiale può contenere una sanzione più incisiva a carico dei condomini che versano con ritardo le somme da loro dovute, proprio per evitare che il condominio – e quindi l’amministratore – si trovi nell’impossibilità di far fronte ai pagamenti verso i fornitori per carenza di denaro. La pratica, purtroppo, insegna che una generica previsione di un divieto per i condomini di pagare in ritardo le quote condominiali non è di per sé sufficiente a evitare il verificarsi di morosità.

Ecco allora che con sempre maggior frequenza nel regolamento viene inserita una precisa clausola che prevede l’applicazione, in caso di ritardo nei pagamenti, di interessi moratori superiori al tasso legale.

Attenzione, però, perché per dare piena validità a tale clausola è necessario che essa sia indicata in un regolamento cosiddetto di natura contrattuale, cioè redatto dall’originario proprietario dell’edificio o dal costruttore e allegato ai singoli atti di compravendita stipulati dai condomini.

Nessun problema nemmeno nel caso in cui la previsione è contenuta in un regolamento approvato e sottoscritto in assemblea dall’unanimità dei partecipanti al condominio. In ogni caso, perché simile clausola acquisti efficacia anche nei confronti di coloro che acquistano successivamente l’unità immobiliare sita in quel particolare condominio, è necessario che il regolamento che la contiene sia trascritto nei pubblici registri immobiliari oppure, come si è detto, sia menzionato negli atti di acquisto di ogni singolo appartamento dell’edificio condominiale.

Solo se vengono rispettate tutte queste formalità, si può senza alcun dubbio sostenere la piena efficacia della clausola che impone al condomino il pagamento di interessi moratori in misura superiore a quella legale, con la conseguenza che il condomino moroso sarà tenuto a rispettarla e a pagare, oltre che l’importo in conto capitale, anche i maggiori interessi richiesti. Quanto alle modalità di calcolo, gli interessi di mora previsti nel regolamento condominiale vanno calcolati dal giorno della scadenza delle singole rate di pagamento della quota di spese fino all’effettivo saldo.

L’intervento del giudice.

Può tuttavia accadere che l’interesse superiore al tasso legale previsto nel regolamento e applicato dall’amministratore sia manifestamente eccessivo o esorbitante rispetto alle particolari esigenze del condominio, tenuta anche presente la tipologia del condominio e dei condomini stessi.

Ogni singolo condomino ha la possibilità di chiedere l’intervento del giudice affinché valuti se, nello specifico caso sottopostogli, la maggior misura degli interessi richiesti sia da ritenersi effettivamente congrua oppure se, valutate le particolari esigenze del condominio, debba considerarsi eccessiva. In questo caso è lo stesso giudice a imporne la riduzione e a indicare in quale misura più equa debbano essere applicati gli interessi. Il giudice, quindi, si sovrappone alla volontà dei condomini e si sostituisce a loro nella determinazione degli interessi da addebitare al condomino moroso.

Ciò non significa che la clausola regolamentare eccessiva debba essere considerata invalida o inefficace. Il condomino chiede in via giudiziale che il maggiore importo dovuto a titolo di interesse sia ridotto. Il giudice, se reputa eccessiva la previsione regolamentare, la può ridurre anche di propria iniziativa, avuto riguardo alla natura oggettiva della prestazione dovuta dal condomino debitore.