ERRATA DELLE SPESE CONDOMINIALI: ATTENZIONE AI TEMPI D’IMPUGNAZIONE

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

In tema di condominio negli edifici, al fine di valutare il vizio da cui è affetta la deliberazione assembleare di approvazione delle spese e dei relativi piani di riparto e di conseguenza i tempi per l’impugnazione, è necessario distinguere tra utilizzazione di un criterio errato e delibera di deroga ai criteri legali.

La differenza, infatti, incide (e non poco) sulla tempistica di contestazione.

La Cassazione, con la sentenza n. 1439 depositata in cancelleria il 23 gennaio 2014, è tornata sull’argomento ribadendo il proprio orientamento in materia di vizi derivanti dall’errata applicazione dei criteri di ripartizione delle spese.

Al fine di valutare la tipologia d’invalidità è di fondamentale importanza comprendere perché s’è applicato un criterio piuttosto che un altro.

Errore e deroga

Ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

I successivi commi e gli articoli 1124 (manutenzione scale ed ascensore), 1126 (manutenzione lastrico solare di uso esclusivo), 1130-bis (revisione contabile) e 71-ter (sito internet condominiale) disp. att. c.c. indicano i criteri da utilizzare in relazione a specifiche fattispecie.

L’inciso finale del primo comma dell’art. 1123 c.c. “salvo diversa convenzione” ha portata generale e sta a significare che solamente con l’accordo di tutti i condomini è possibile derogare a quanto stabilito dalle norme appena citate ed in generale da tutte quelli riguardanti la ripartizione delle spese condominiale.

Se l’assemblea, senza il consenso di tutti i condomini, decide, ad esempio, che le spese per la ristrutturazione dell’edificio debbano essere ripartite in parti uguali e non secondo i millesimi di proprietà, allora la deliberazione dev’essere considerata nulla e quindi impugnabile in ogni tempo, restando salvi gli effetti della prescrizione (cfr. art. 1421 c.c.).

Diverso il caso della deliberazione che erroneamente (ad esempio perché è stato l’amministratore nel predisporre il piano di riparto o la stessa assise ad equivocare) applica un criterio piuttosto che un altro.

Ad esempio l’assemblea decide di applicare i millesimi di proprietà per la ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico, quando invece, nel caso di specie, doveva trovare applicazione l’art. 1126 c.c.

In casi del genere, affermano gli ermellini nella sentenza n. 1439, “è solo annullabile la delibera con la quale erroneamente si applichi il criterio legale di riparto delle spese condominiali” (Cass. 23 gennaio 2014 n. 1439). Di conseguenza la delibera, in simili ipotesi, deve essere contestata nei modi e nei tempi di cui all’art. 1137 c.c.

Come fare a capire se si tratta di deroga o di errore?

Il tutto dipende dal contenuto del verbale che, per costante giurisprudenza, dev’essere interpretato secondo i criteri adottati per l’interpretazione dei contratti (e quindi principalmente indagando la comune intenzione delle parti anche ma non solo secondo il senso delle parole usate, cfr. art. 1362 c.c.).
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