Avv. Alessandro Gallucci scrive…

Il lucernario, dice il vocabolario della lingua italiana è quella “struttura di copertura con superfici munite di vetrate fisse o anche (almeno in parte) apribili, allo scopo di dare luce e aria agli ambienti sottostanti” rappresentanti solitamente da scale e soffitte (Fonte Dizionario Treccani voce Lucernario).

Il codice civile, nelle norme dedicate al condominio negli edifici, non fa alcuna menzione del lucernario.

Sappiamo che la norma che contiene l’elencazione delle parti comuni, l’art. 1117 c.c., non ha valore tassativo ma meramente esemplificativo (cfr., tra le tante,

Cass. 4 giugno 2014 n. 12572) dei beni da considerarsi in condominio.

Ma se l’art. 1117 c.c. non ci dice quali sono i beni tutti i beni condominiali, come fare ad individuarli?

La parole chiave sono funzionalità ed accessorietà.

Quando la Corte di Cassazione è stata chiamata a chiarire questi concetti ha affermato che il collegamento strumentale e funzionale che collega le unità immobiliari di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune “rende il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione” (Cass. 2 marzo 2007, n. 4973).

Ciò fa si che un bene possa essere considerato condominiale anche se non incluso nell’elencazione di cui all’art. 1117 c.c. e che di contro un bene menzionato in questo articolo possa essere espunto dal novero delle parti comuni.

“Come esempio chiarificatore può considerarsi l’ipotesi di una scala che serva per accedere a un solo appartamento dell’edificio condominiale. Non può dubitarsi che essa sia di proprietà esclusiva del titolare di questa unità immobiliare, ma non perché la sua destinazione particolare superi la presunzione legale di comunione, bensì in quanto in tale caso la scala per le sue caratteristiche strutturali non rientra proprio nell’ambito delle cose comuni di cui all’art. 1117 del codice civile”(Cass. SS.UU. 7 luglio 1993, n. 7449).

Resta salvo quanto stabilito negli atti d’acquisto (o nel regolamento condominiale contrattuale): insomma questi atti possono far sì una cosa all’apparenza condominiale non debba essere considerata tale e viceversa.

I lucernari, stante la loro funzione definita all’inizio, potranno essere considerati condominiali se danno luce ad una parte comune, mentre devono essere ritenuti di proprietà esclusiva se a servizio di una unità immobiliare (soffitta, mansarda) di proprietà esclusiva.

Non ci si lasci trarre in inganno dal fatto che per definizione il lucernario è inserito nel tetto: anche le finestre si aprono sulla facciata dell’edificio, ma nessuno nette in dubbio che siano di proprietà esclusiva.

In questo contesto, pertanto, le spese necessarie per gli interventi manutentivi devono:

a) essere ripartite tra tutti i condomini se si tratta di bene comune;
b) essere pagate dal diretto interessato, il quale dovrà anche ordinare l’intervento non avendo l’amministratore alcun potere in merito, salvo il caso di espressa autorizzazione del proprietario.

Nel caso di lucernario condominiale, la spesa per la riparazione dovrà essere ripartita con la tabelle millesimale di proprietà, essendo il lucernario una parte del tetto e trattandosi d’intervento conservativo, salvo diverso accordo tra tutti i condomini (cfr. art. 1123, primo comma, c.c.).

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