Ripartizione delle spese di manutenzione
La ripartizione delle spese relative alla manutenzione o ricostruzione dei lastrici solari è disciplinata dall’articolo 1126 del Codice civile.
In base ad esso, quando l’uso dei lastrici solari, in tutto o in parte, non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 dei millesimi, nella spesa della riparazione o ricostruzione, mentre per gli altri 2/3 sono tenuti – sempre pro quota millesimale – i condomini della verticale coperta dal lastrico.
Il principio vale pure per le spese di manutenzione, riparazione o ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari ( Cassazione 15 luglio 2003,numero 11029 ).
Quanto alla responsabilità per danni da infiltrazioni, derivanti dal lastrico solare e dalle terrazze a livello a esso equiparate, occorre far riferimento alla sentenza della Cassazione, Sezioni unite 29 aprile 1997, numero 3672, che ha preso una posizione netta a favore della tesi secondo cui la norma contenuta nell’articolo 1126 del Codice civile è alternativa, sostitutiva e assorbente di tutte le norme in materia di responsabilità civile.
Secondo questa sentenza, la specificità dell’articolo 1126 induce a ritenere che la responsabilità, in materia di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, si riconduce non al principio del neminem ledere e quindi della responsabilità extracontrattuale, ma deriva dall’inadempimento delle obbligazioni concernenti la conservazione delle parti comuni e dalla violazione degli obblighi contrattuali di manutenzione.
Tanto l’articolo 1123, 1° comma, quanto l’articolo 1126 del Codice civile prevedono infatti obbligazioni propter rem, e cioè poste dalla legge a carico e a favore dei condomini dell’edificio, del tutto simili a quelle a carico e a favore dei comproprietari del muro comune, per la sua manutenzione, a norma dell’articolo 882 del Codice stesso.
Conseguentemente, soggetti passivi sono i condomini, ovvero i titolari della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo del lastrico solare, oltre che i partecipanti al condominio: non solo in quanto comproprietari delle cose, degli impianti e dei servizi comuni, ma anche perchè i titolari della proprietà singola sul piano e sulle porzioni di piano.
Dunque, l’obbligo del condomino di contribuire, in misura proporzionale al valore della sua unità, alle spese per la manutenzione e riparazione delle parti comuni e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari a causa della omessa manutenzione e riparazione, previsto dall’articolo 1123 del Codice civile, trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni stesse.
Mentre una particolare condotta commissiva od omissiva, se provata, può determinare ( relativamente alle spese per rimediare alle conseguenze negative di tale condotta ) la responsabilità esclusiva, secondo l’articolo 2043 del Codice civile.
L’obbligo di contribuzione vale pure per le spese necessarie a eliminare vizi e carenze costruttive originarie dell’edificio, salva, in questo caso, l’azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore, e si estende alle spese da sostenere per riparare i danni che i singoli condomini subiscono nelle loro unità immobiliari.
Nella stessa direzione della citata sentenza delle Sezioni unite vanno anche le sentenze della Cassazione 28 novembre 2001, numero 15131, e 18 maggio 2001, numero 6849.
Mentre in senso parzialmente contrario si esprime la sentenza della Cassazione 7 giugno 2000, numero 7727, per la quale " in tema di condominio di edifici, qualora il proprietario esclusivo di una terrazza a livello sia responsabile dei danni da infiltrazioni d’acqua e tale responsabilità abbia natura extracontrattuale ex articolo 2051 del Codice civile, le conseguenze del fatto illecito, anche con riferimento al concorso di colpadel ( condomino ) danneggiato, proprietario del sottostante terrazzo trasformato in veranda, devono essere regolate esclusivamente dalle norme poste dahli articoli 2051 e 2056 del Codice civile, con riferimento all’articolo 1227 del Codice civile, che disciplinano la responsabilità aquiliana e non già secondo le norme relatie alla ripartizione tra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione di parti comuni ".
Si tenga presente, infine, che la disposizione di cui all’articolo 1126 del Codice civile è applicata, per analogia, anche al caso delle infiltrazioni ai box, provenienti dai cortili o dai giardini condominiali soprastanti.