Riforma; Distacco da impianto di riscaldamento
Con la riforma del condominio si devono fare i conti con l’esistenza di un diritto “codificato” al distacco, in contrasto con disposizioni comunitarie, nazionali e regionali

di Antonella Giraudi – avvocato in Milano

Il riscaldamento è tra le più rilevanti, se non la più consistente, voce di spesa del bilancio familiare: di qui non solo l’interesse per l’argomento ma anche l’elevata conflittualità in ambito condominiale. Per tale ragione, nei giorni successivi all’approvazione della Riforma del Condominio (Legge 11.12.2012 n. 220), i media hanno amplificato il tema del distacco dal riscaldamento centralizzato, sebbene l’argomento non abbia alcuna connotazione di novità e nemmeno, ormai, di fattibilità e convenienza, come ben sanno gli operatori del settore. Il legislatore, infatti, ponendosi in controtendenza rispetto a tutta la più recente normativa sulle prestazioni energetiche degli edifici, ha semplicemente codificato un orientamento giurisprudenziale che si era consolidato negli anni, su presupposti tecnici e normativi superati.

La Riforma del condominio introduce un ultimo, nuovo comma, all’art. 1118 del Codice Civile, in base al quale il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a condizione che dal suo distacco non derivino squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso è previsto che il rinunziante concorra al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

BASTA DIMOSTRARE L’ASSENZA DI SQUILIBRI DI FUNZIONAMENTO. Nell’ambito dei lavori parlamentari era stata inizialmente proposta e approvata una diversa formulazione della norma che prevedeva, quale presupposto del distacco, l’esistenza di problemi tecnici dell’impianto condominiale, non risolti dal Condominio nell’arco di una intera stagione di riscaldamento e, di conseguenza, una inadeguata erogazione di calore nell’appartamento del condomino interessato. Nella formulazione finale, il legislatore ha optato invece per un recepimento tout court del diritto al distacco dal centralizzato, così come già configurato dalla giurisprudenza: il solo presupposto richiesto (peraltro non così scontato da attestare da parte del tecnico) continua ad essere l’assenza di squilibri di funzionamento o di aggravi di spesa per gli altri condomini.

RAFFRONTO TRA VECCHIO E NUOVO ART. 1118 C.C.

ART. 1118 – VECCHIO TESTO
Diritti dei partecipanti sulle cose comuni.
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

ART. 1118 – NUOVA FORMULAZIONE
Diritti dei partecipanti sulle parti comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
LA GIURISPRUDENZA E’ PIU’ AVANTI. Non vi era alcuna necessità di codificazione: sarebbe stato preferibile continuare a lasciare alla giurisprudenza il compito di intervenire caso per caso, con una interpretazione adeguatrice e flessibile rispetto agli sviluppi tecnologici e normativi. In questo modo sarebbe stato possibile, da parte dei giudici medesimi, rivedere il proprio orientamento alla luce dei cambiamenti intervenuti nell’ordinamento.

LA GIURISPRUDENZA CONSOLIDATA SUL TEMA DEL DISTACCO

La giurisprudenza ha configurato negli anni un vero e proprio diritto al distacco dall’impianto centralizzato, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte dell’assemblea, con il solo limite che il distacco non comporti un aggravio di spese e inconvenienti alla funzionalità dell’impianto.
Se il condomino interessato prova, tramite perizia tecnica, che dal distacco deriva un’effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio e l’assenza di squilibri in pregiudizio al regolare funzionamento dell’impianto centrale, l’assemblea condominiale non può negare l’autorizzazione al distacco (a meno che con analoga perizia tecnica non sia contestata l’esistenza dei suddetti presupposti), pena la nullità della delibera (per tutte Cassazione n. 5331 del 3.4.2012). La Suprema Corte, nella sentenza n. 19893 del 29.9.2011, si è spinta fino a sostenere (in modo non condivisibile) che il diritto del singolo condomino al distacco non possa essere limitato nemmeno da un’eventuale norma impeditiva del regolamento condominiale di natura contrattuale. Evidenziamo un passaggio della decisione nel quale vengono richiamati, a sostegno del ragionamento, interessi superiori e generali dell’ordinamento, in particolare quello del risparmio energetico che deriverebbe dalla trasformazione dell’impianto centralizzato in autonomo: “(…) proprio l’ordinamento ha mostrato di privilegiare, al preminente fine d’interesse generale rappresentato dal risparmio energetico, dette trasformazioni e, nei nuovi edifici, l’esclusione degli impianti centralizzati e la realizzazione dei soli individuali”.
È evidente che tale presupposto è ormai superato nell’attuale contesto tecnologico e normativo. Il passaggio dall’impianto centralizzato di riscaldamento ad impianti autonomi non gode più da tempo di quel favore richiamato nella sentenza in commento anzi, è scoraggiato se non addirittura impedito da norme statali e regionali. Eppure il legislatore della riforma del Condominio mostra di non essersene accorto.
NORME IN CONTRASTO CON LA RIFORMA. Ci troviamo invece, con la riforma, a dover fare i conti con l’esistenza di un diritto “codificato” al distacco, in aperto contrasto con disposizioni comunitarie, nazionali e regionali.

L’art. 26 punto 2 della legge 10/91 prevedeva originariamente il riferimento all’art. 8 della medesima legge, consentendo l’approvazione, con maggioranze ridotte, del progetto di trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria. Tale riferimento è stato eliminato dall’art. 7 del D. Lgs. 29.11.2006 n. 311 (modificato dall’art. 27 comma 22 della l. 23.7.2009, n. 99).
La trasformazione dell’impianto centralizzato in impianti autonomi è espressamente esclusa, ai fini dei benefici fiscali, dagli interventi di riqualificazione energetica (art. 9 del decreto interministeriale 19.2.2007).
L’art. 4, comma 9, del DPR 2.4.2009, n. 59, stabilisce che la trasformazione in impianti con generazione di calore separata per singole unità abitative, in tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4 e, comunque, nel caso in cui sia presente un impianto di riscaldamento centralizzato di potenza di almeno 100 kW, è ammessa solo in presenza di cause tecniche o di forza maggiore, da evidenziarsi nella relazione tecnica attestante la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo energetico che deve essere depositata in Comune ai sensi dell’art. 28 della L. 10/91.
In caso di distacco individuale dall’impianto centralizzato, l’art. 3, comma 2, lettera 2 del D. Lgs. 192/2005 prescrive l’obbligo di verifica del rendimento globale medio stagionale del nuovo impianto termico, che deve essere superiore a un determinato valore limite (semplificando, l’intero impianto deve essere ad alta efficienza energetica).
Aggiungasi, poi, che occorre il rispetto delle normative vigenti sulle canne fumarie, di difficile (e comunque con implicazioni non indifferenti sull’estetica del condominio) attuazione pratica negli edifici che sono stati progettati ab origine con un sistema centralizzato di riscaldamento.

ANCHE LE NORME LOCALI CONTRO IL DISTACCO

Le Regioni più virtuose, esercitando la concorrente potestà legislativa loro spettante in materia, hanno introdotto da tempo divieti o limitazioni all’installazione di impianti termici individuali. Si distinguono in particolare il Piemonte, con legge regionale 13/2007 e delibera di Giunta del 4.8.2009 n. 46-11968, punto 1.4 e la Lombardia con la delibera di Giunta n. IX/2601 del 30.11.2011; quest’ultima, all’art. 6, prevede che in caso di trasformazione da impianto centralizzato a impianti autonomi, o anche di distacco di una sola utenza dall’impianto centralizzato, è fatto obbligo al responsabile dell’impianto autonomo di realizzare preliminarmente una diagnosi energetica che metta a confronto le diverse soluzioni impiantistiche. Deve essere poi redatto, a seguito della trasformazione, l’ACE e la relazione di cui all’allegato B della DGR 8745/08 con l’indicazione delle motivazioni della soluzione prescelta.
PIU’ DEL DISTACCO CONVIENE LA CONTABILIZZAZIONE. In conclusione, tenuto conto della normativa sopra sintetizzata e di tutti i costi tecnico professionali e di installazione dell’impianto singolo, oltre che delle spese di conservazione, messa a norma e straordinaria manutenzione dell’impianto centralizzato (che il rinunciante rimane tenuto a corrispondere in quanto comproprietario dell’impianto medesimo), è più che fondato il dubbio che il passaggio all’autonomo sia ancora un’opzione fattibile, attuale ed economicamente vantaggiosa.

IL DIVIETO DI DISTACCO NEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE

Il distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato può essere espressamente vietato dal regolamento condominiale contrattuale (predisposto dall’originario unico proprietario o approvato all’unanimità) e, in tal caso, il condomino non potrà procedere al distacco (Cassazione 21.5.2001, n. 6923; Tribunale Napoli 20.1.2010).

Nulla cambia, ad avviso della scrivente, a seguito della riformulazione dell’art. 1118 c.c. Il regolamento contrattuale di condominio può continuare a vietare la possibilità di distaccarsi, poiché l’ultimo comma dell’art. 1118 c.c. (a differenza del 2o comma del medesimo articolo) non è espressamente richiamato dall’art. 1138 c.c. fra le norme di natura inderogabile.
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