Cari amici,

Come sapete, è stata approvata la riforma della legge sul condominio.

Nei prossimi mesi avremo modo di trattare le nuove norme in modo specifico, anche perchè prima anch’ io le devo studiare in modo approfondito.

Una riforma politica

Analizzando le norme, è facile intuire le due fazioni che hanno contribuito alla stesura finale della legge.

Vi era il partito degli amministratori, e il partito dei condòmini; …il partito degli amministratori era più forte e organizzato!

Il confronto serrato che è scaturito tra questi gruppi di interesse, ha portato a norme che sono dei fardelli, i quali non accontentano nessuno.

Ad esempio, se analizziamo i testi che hanno portato all’ obbligo della polizza individuale di assicurazione da parte dell’ amministratore possiamo notare quanto segue:

Stava quasi vincendo il partito degli amministratori:

Versione quasi definitiva: “L’amministratore, all’atto della nomina deve presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato i cui oneri sono posti a carico dei condomini”.

…poi il partito dei condomini è riuscito a prendere la palla, passare al contrattacco, e tirare in porta, ma il portiere è riuscito a parare!:

Versione definitiva della legge: L’ assemblea può subordinare la nomina dell’ amministratore alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’ esercizio del mandato.

Pertanto la polizza rimarrà a carico dell’ amministratore, ma egli potrà ribaltare facilmente il costo sui condòmini, poichè la richiesta del servizio sarà presentata dal cliente (Non si tratta di un obbligo di legge, ma di una richiesta, e le richieste si pagano).

La figura dell’ amministratore, sostanzialmente, non è cambiata, perchè ciò va contro gli interessi del partito degli amministratori.

Pertanto legalmente la figura dell’ amministratore di condominio rimane ibrida, non si sa dove metterla!

In pratica la figura dell’ amministratore di condominio si attacca al condominio con la funzione di rappresentante legale, e si accolla forzatamente una lunga serie di funzioni tecniche, amministrative, contabili, legali, che il condominio delega senza consapevolezza.

A mio giudizio, era necessario inquadrare la figura del legale rappresentante del condominio, ma i parlamentari non sono stati abbastanza coraggiosi, perchè ciò voleva dire andare contro gli interessi del partito degli amministratori.

Questo fatto è così evidente, che la legge è stata costretta ad inventare la figura del “quasi amministratore”, disponendo quanto segue: In mancanza dell’ amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’ indicazione delle generalità, e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’ amministratore (Tutti questi giri di parole servono per non dire quelle che erano opportune: del rappresentante legale del condominio).

Una norma errata

Siccome paghiamo i nostri politicanti molto profumatamente, mi piacerebbe che fossero attenti quando scrivono.

All’ art. 1130-bis, secondo comma è riportato quanto segue: L’ assemblea può anche nominare, oltre all’ amministratore, un consiglio di condominio composto da almento tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.

Letteralmente ciò significa che non si possono nominare consigli di condominio di due condòmini, e non si possono nominare consiglieri in condomìni con meno di dodici unità immobiliari.

Mi chiedo perchè? Dovrei sciogliere i consigli di condominio che non rispettano la legge? E se li mantengo mi arrestano?

Questa norma, a mio giudizio, è un inno alla stupidità umana, che gente che guadagna decine di migliaia di euro al mese, a mio giudizio, non si potrebbe permettere.

Rendiconto condominiale

La nuova norma che disciplina il Rendiconto condominiale, a mio giudizio, manifesta una notevole ignoranza in campo amministrativo.

Letteralmente l’ articolo recita: Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita (Ossia gli incassi e le spese), ed ogni altro dato (che dovrebbero essere i debiti e i crediti, perchè la situazione patrimoniale, in teoria dovrebbe contenerli, ma per essere sicuri di questo orientamento si dovrebbe usare una parola difficile “competenza”); ma l’ apoteosi di questi pensieri assurdi avviene subito dopo, perchè per il legislatore i fondi disponibili e le eventuali riserve non farebbero parte della situazione patrimoniale, tanto che le richiama “a parte”.

La cosa incredibile è che la situazione patrimoniale, nella norma è richiamata solo indirettamente (Ossia la situazione patrimoniale, per il legislatore, non sarebbe un prospetto definito dalla teoria in modo già esaustivo, e deve quindi essere ancora definito!).

Tanto è vero che per il legislatore, Il rendiconto condominiale si compone di un registro di contabilità e di un riepilogo finanziario (Oltre ad una nota esplicativa che, nella versione definitiva della legge, è stata qualificata come “sintetica”).

Mi chiedo perchè sono stati buttati via 70 anni di pratica amministrativa, che hanno portato a chiarire tra gli addetti ai lavori perlomeno il riepilogo delle spese per conti?? Perchè hanno inventato questo “registro di contabilità”, che ora dobbiamo riempire di contenuti tecnici? Cosa si intende precisamente per riepilogo finanziario?

La stoccata del partito degli amministratori

Infine, di seguito voglio ricordare, a futura memoria, la utilissima disposizione, che purtroppo non è diventata legge:
L’amministratore non ha diritto a compensi ulteriori salvo diversa deliberazione dell’assemblea che ne ha deliberato la nomina.

I “compensi ulteriori” si riferivano a quelli già deliberati dall’ assemblea al momento della nomina! Questa regola i condòmini possono comunque impararla, e farla scrivere nel verbale di nomina degli amministratori che sono eletti.

La questione politica della gestione condominiale, resta comunque aperta, e noi della Community AziendaCondominio avremo voce in capitolo e aiuteremo i nostri iscritti a diffondere le nostre idee e i nostri obiettivi.

…buona giornata!

Antonio Azzaretto