Riforma del condominio: le tappe dell’applicazione
E’ entrata ieri in vigore la legge 11 dicembre 2012, n.220, ma non tutte le disposizioni sono immediatamente applicabili.
Il 18 giugno la legge di riforma del condominio (“Modifica alla disciplina del condominio negli edifici”), dopo sei mesi di “rodaggio” è divenuta definitivamente operativa. Tuttavia, non tutte le nuove norme hanno un impatto immediato sulla realtà condominiale. Se la data del 18 giugno è lo spartiacque che segna il momento a partire dal quale la legge entra in vigore, non è facile determinare come si debba applicare a tutte le realtà preesistenti.
La legge di riforma, infatti, non ha previsto norme transitorie, e comunque non tutte le norme sono di semplice interpretazione e applicazione.
Facendo perno sui princìpi generali del nostro ordinamento (e sul buon senso), si possono distinguere le disposizioni in tre categorie, come schematizzato di seguito.
1. Orientamenti consolidati della giurisprudenza, già applicati da tutti i condomini. Sono norme che entrano in vigore da subito e servono anche a dirimere eventuali contenziosi in corso, come nell’elenco qui sotto:
disciplina ed elenco delle parti comuni (art. 1117 Codice civile) e disciplina del sottotetto;
distacco dall’impianto di riscaldamento (art. 1118 Codice civile);
unanimità prevista per la divisione dei beni comuni (art. 1119 Codice civile);
obbligo per l’amministratore di esibire e rilasciare copia della documentazione agli aventi diritto;
cause non tassative e codificate di grave irregolarità che possono dar luogo a revoca dell’amministratore (art. 1129 Codice civile);
obbligo di rendiconto annuale (art. 1130 Codice civile);
autonomia dell’amministratore nella richiesta di decreto ingiuntivo (art. 63 Disposizioni di attuazione);
pre-deduzione delle spese condominiali in sede fallimentare (art. 30 legge 220/2012).
2. Norme in vigore da subito, applicabili però alle realtà già esistenti solo per le attività compiute a partire dal 18 giugno 2013:
disposizioni relative alle attività sulle parti comuni previste dagli articoli 1117 bis e 1122 ter (anche se l’art. 155 bis delle disposizioni di attuazione prevede che l’assemblea possa intervenire anche sugli impianti già esistenti alla data del 18 giugno);
possibilità di revisione e modifica delle tabelle millesimali (articolo 69 delle Disposizioni di attuazione);
tenuta dei registri relativi alla “anagrafica condominiale” (articolo 1130 del Codice civile);
metodo di convocazione, funzionamento e maggioranze dell’assemblea condominiale (inclusi i limiti di 200 millesimi per le deleghe nei condomini con più di 200 condòmini e il divieto di delegare l’amministratore);
sistema per impugnare le delibere assembleari (artt. 1135, 1136, 1137 Codice civile e artt. 66 e 67 delle Disposizioni di attuazione);
illegittimità, nei regolamenti condominiali assembleari esistenti, del divieto di detenere animali domestici (art. 1130, comma 5, Codice civile);
nuove norme di natura processuale (art. 1137 Codice civile e artt. 64 e 69 delle Disposizioni di attuazione) per i giudizi ancora pendenti, fatti salvi gli effetti ormai definitivi.
3. Norme in vigore da una fase successiva. Sono quelle disposizioni che andranno utilizzate solo quando il condominio dovrà prendere determinate decisioni. Infatti, l’applicazione del principio di non retroattività della legge implica che le norme relative ad attività iniziate sotto la normativa precedente e che ancora stanno producendo effetti si possono applicare solo quando questi effetti si sono esauriti. Rientrano in questa casistica le norme relative a:
nomina, revoca, durata e relativi risvolti dell’amministratore (art. 1129 Codice civile). Queste norme saranno applicate solo nel caso di nomine effettuate dopo il 18 giugno;
nuove modalità di rendicontazione (art. 1130 bis Codice civile), esse sono applicabili ai bilanci degli esercizi iniziati a partire dal 18 giugno 2013;
responsabilità patrimoniale (artt. 63 e 67 Disposizioni di attuazione del codice civile) che si applicheranno alle obbligazioni sorte dal 18 giugno 2013.
http://news.attico.it/2013/06/19/riform … licazione/