Riforma del condominio e fondo per lavori di manutenzione
La costituzione obbligatoria di un fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria ha destato più di qualche incertezza e molte interpretazioni errate.

…di Alessandro Gallucci

Tra le norme che hanno destato maggiore interesse e discussione nei sei mesi trascorsi tra l’approvazione della legge di riforma del condominio e la sua entrata in vigore, una menzione particolare la merita il cosiddetto fondo per opere straordinarie.

L’art. 1135, primo comma n. 4, c.c. è mutato; la differenza sostanziale e profonda tra prima e dopo l’entrata in vigore della riforma sta tutta nell’obbligatorietà dell’istituzione del fondo per i lavori.

Vale la pena comprendere come questo mutamento inciderà effettivamente sulla vita condominiale di tutti i giorni.

Fondo per i lavori tra passato e futuro

Il vecchio testo dell’art. 1135 n. 4 c.c. affermava che l’assemblea provvede a decidere sulle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.

Il nuovo testo, invece, afferma che l’assemblea dei condomini deve provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

S’inserisce nel testo il riferimento alle innovazioni, ma soprattutto si specifica che la costituzione di un fondo speciale di pari importo all’ammontare dei lavori dev’essere obbligatoria.

Il costo (preventivato) dei lavori ammonta a 100.000 euro? L’assemblea condominiale deve costituire un fondo speciale di pari importo.

Fondo speciale e interpretazioni errate

La norma, non è un’esagerazione, ha letteralmente scatenato il panico: s’è passati repentinamente da eccessi di pessimismo a soluzioni più o meno ardite e comunque pasticciate.

C’è stato addirittura chi ha sostenuto che le imprese debbano essere pagate anticipatamente e chi, invece, ha messo addirittura in dubbio la possibilità di applicare la norma riguardante il pagamento in base allo stato di avanzamento dei lavori (così detto S.A.L.).

Riforma del condominioVale la pena mettere ordine e cercare di comprendere che cosa sia effettivamente cambiato a partire dallo scorso 18 giugno.

In primis, soprattutto per evitare inutili ansie ed allarmismi, è bene specificare chiaramente quanto segue: il nuovo art. 1135 n. 4 c.c. non ha imposto il pagamento anticipato dell’impresa, né tanto meno ha modificato le norme fino ad ora applicate per la regolamentazione dei rapporti economici con la medesima.

Per essere ancora più chiari: l’impresa potrà essere ancora pagata alla fine dei lavori, con delle anticipazioni durante l’esecuzione delle opere o, se concordato e possibile, sulla base del cosiddetto stato di avanzamento dei lavori (art. 1666 c.c.).

Invitiamo chiunque fosse interessato e volesse verificare di leggere quanto riportato nell’intera legge n. 220/2012 (la riforma): a lettura finita ci si renderà conto che ogni ricostruzione che prevede fantomatiche modifiche ai rapporti impresa-condominio è frutto di allucinazioni dovute ai primi caldi estivi.

Il nodo centrale dell’intera vicenda resta quello delle modalità di versamento delle somme da parte dei condomini all’amministratore.

Fondo speciale e pagamenti delle somme

Davvero, com’è stato preconizzato da molti il nuovo art. 1135, primo comma n. 4, c.c. prevede il pagamento anticipato all’amministratore di una somma pari all’intero importo delle opere deliberate?

Anche qui s’è detto, forse anzi quasi certamente, molto di più di quanto la norma non dica.

L’incertezza resta solamente perché le norme sono sempre soggette ad interpretazioni più o meno elastiche.

Spieghiamoci meglio.

L’assemblea delibera l’esecuzioni di lavori straordinari per 100.000 euro; ai sensi della norma in esame l’assemblea deve costituire un fondo speciale di parti importo.

Ciò che la norma non dice è come questa somma dev’essere accantonata; insomma stando alla lettera della legge, che non vincola i condomini ad un immediato pagamento delle quote da essi dovute, l’assemblea potrà (come per le somme ordinarie) decidere dei versamenti rateizzati coordinandoli con i pagamenti contrattati con l’impresa.

In buona sostanza nulla di nuovo rispetto a quanto accadeva fino al 18 giugno, se non, appunto, per tale obbligatorietà.

Se le cose andranno, come pare doveroso, effettivamente in questa direzione, che cosa cambierà rispetto alla legge precedente?

Fondo speciale e obblighi dell’assemblea

Le novità riguarderanno prima d’ogni cosa i compiti dell’assemblea; essa dovrà istituire il fondo essendogli imposto dalla legge.

Dalla mancata costituzione del fondo possono discendere due conseguenze;

a) i condomini interessati potranno chiedere all’Autorità Giudiziaria, ex art. 1105, quarto comma, c.c., di provvedere a prendere i provvedimenti che l’assemblea non ha adottato;

b) se l’assemblea ha deliberato di non istituire il fondo, assenti e dissenzienti potranno impugnare quella delibera.

Proprio sull’impugnazione è bene soffermare l’attenzione.

Se l’assemblea non delibera alcunché in relazione al fondo quella deliberazione non può essere impugnata ma si potrà ovviare alla mancanza nei modi di cui al succitato punto a).

Fondo per lavoriIl motivo sta nel fatto che non si può domandare la dichiarazione d’invalidità di un qualcosa che non è stato deliberato; se i lavori sono stati deliberati con le giuste maggioranze, la validità della deliberazione degli interventi conservativi non può essere messa in discussione perché mancano disposizioni sul fondo.

Se l’assemblea delibera di non istituire il fondo, tale violazione può portare alla dichiarazione d’invalidità della delibera; stando ai principi a suo tempo stabiliti dalle Sezioni Unite (cfr. sent. n. 4806/05) dovrebbe trattarsi di vizio comportante annullabilità della delibera.

Res sic stantibus, solo assenti, astenuti e dissenzienti potranno impugnare la delibera nei modi e nel termine di trenta giorni indicato dall’art. 1137 c.c.

L’interesse ad impugnare (su cui in tanti si sono cimentati a discutere), come per il caso di delibera adottata con quorum inferiori a quelli previsti o con ordine del giorno incompleto, consiste nel vedere invalidata una deliberazione contraria alla legge.

A nostro avviso, in definitiva, proprio sul fondo speciale per i lavori, i cambiamenti saranno meno sconvolgenti di quelli annunciati.
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