Riforma del condominio: debutto il 18 giugno

Dopo quasi 70 anni, il 18 giugno prossimo entreranno in vigore le nuove regole sul Condominio previste dalla riforma contenuta nella legge 220 dell’11 dicembre 2012, nell’ambito del decreto “salva – Italia” varato dal Governo Monti.

La suddetta riforma, attesa per decenni, arriverà a breve, nonostante le continue richieste di proroga da parte di amministratori condominiali, proprietari e imprenditori edili che la ritengono un vero e proprio “caos”.

Nonostante le proteste però, sembra ormai certo il debutto della nuova normativa tra otto giorni.

Andiamo quindi a vedere cosa prevede la riforma condominiale 2013 e quali sono i motivi che suscitano perplessità negli esperti.

La solidarietà tra i condomini

A suscitare forti dubbi è la solidarietà passiva tra i condomini. Secondo la nuova norma infatti prevede che nel caso di mancato pagamento da parte di un condomino, l’impresa creditrice possa rivalersi direttamente su di lui e non sull’intero condominio. Insomma una vera e propria caccia ai morosi che, se in teoria appare giusta e dovuta, in realtà risulta di difficile applicazione, poiché rischia di allungare i tempi attraverso procedimenti giudiziali.

Lavori straordinari

Ma il punto che suscita maggiori perplessità è quello che riguarda i cosiddetti lavori straordinari. La nuova riforma prevede che i proprietari creino un fondo appositamente destinato alle opere che esulino dall’ordinaria gestione dell’edificio. Senza questo fondo, l’impresa esecutrice non firmerà il contratto di appalto.

Questa regola, volta a tutelare le imprese, imporrebbe quindi ai proprietari di ciascun immobile di versare in anticipo somme, a volte ingenti, volte a finanziare il suddetto fondo. In un periodo come quello attuale, questa normativa appare ai più quasi impossibile da applicare.

Riscaldamento

I proprietari dei singoli immobili possono decidere di dotarsi di riscaldamento autonomo, rinunciando a quello centralizzato, a condizione che questo non implichi maggiori spese per gli altri condomini. La norma, de facto, sembra alquanto contraddittoria poiché, un maggiore aggravio, a causa delle tariffe e delle sovradimensioni delle caldaie, appare quasi cosa certa.

Le altre norme

Di seguito elenchiamo le altre norme previste dalla nuova riforma del condominio:

Registro condominiale: la legge, all’articolo 6 prevede che l’amministratore dovrà curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.

Animali: non si potrà più impedire ai condomini di tenere in casa cani e gatti mediante appositi regolamenti di condominio, a meno che questi non siano contrattuali, cioè approvati all’unanimità dai condomini con l’adesione al regolamento formulato dal costruttore prima della costituzione del condominio.
Amministratore: se i condomini sono più di otto, l’amministratore deve essere obbligatoriamente nominato. Egli deve possedere la polizza R.C. professionale, diploma di scuola media superiore e corso di formazione professionale. Il passaggio di consegne avviene senza alcun possesso e in mancanza su delibere di revoca, si verifica il rinnovo tacito di mandato. L’amministratore dovrà adempiere agli obblighi fiscali del condominio e scrivere il rendiconto entro 180 giorni. Non dovrà inoltre avere procedimenti per reati contro il patrimonio, né misure di prevenzione.

Antenne: ogni condomino potrà possedere impianti individuali di ricezione radiotelevisiva.

Consiglio di condominio: possibilità di nomina del consiglio di condominio di 3 membri (se l’edificio è dotato di più di 11 unità immobiliari).

Conto Corrente Condominiale: i flussi finanziari del condominio dovranno transitare su un apposito conto intestato al condominio.

Parti comuni: il cambio di destinazione d’uso è possibile solo se approvato dai 4/5 dei partecipanti e 4/5 del valore dell’assemblea.
Impianti di energia da fonti rinnovabili esclusivi: i condomini avranno la possibilità di installare impianti di energia da fonti rinnovabili ad uso esclusivo su lastrici tetti comuni senza autorizzazione dell’assemblea.

Innovazioni: la decisione è ridotta alla maggioranza dei partecipanti + ½ del valore dell’assemblea per innovazioni di particolare interesse sociale quali sicurezza, barriere architettoniche ecc.

Parti esclusive: nessuna autorizzazione, ma si dovrà comunicare preventivamente all’amministratore l’intenzione di svolgere i lavori.

Morosità e decreto ingiuntivo: in caso di morosità ogni amministratore dovrà presentare decreto ingiuntivo entro sei mesi dal rendiconto in cui essa è presente, salvo contraria decisione assembleare.

Parti comuni: sono considerati parti comuni anche gli impianti di ricezione radiotelevisivi, di flussi telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni. Previsto il concetto di multiproprietà con godimento periodico. La divisione delle parti comuni avviene mediante il consenso unanime di tutti i condomini.

Procedure concorsuali: nel corso di procedure concorsuali i crediti del condominio sono considerati prededucibili e preferiti ai crediti privilegiati e chirografari.

Quorum costitutivo: per la prima convocazione occorrerà la maggioranza dei 2/3 dei partecipanti, mentre in seconda sarà sufficiente la maggioranza di 1/3.

Sanzioni previste dal regolamento: le sanzioni sono incrementate fino a € 200 e fino a € 800 nei casi di recidiva.

Sito web: su richiesta dell’assemblea, ogni condominio potrà dotarsi di un sito web contenente i dati contabili e dei verbali.

Tabelle millesimali: rettifica o modifica delle tabelle all’unanimità. Modifica o rettifica maggioranza nei casi di errore, alterazione per più di 1/5 anche di una sola u.i. per innovazioni o sopraelevazioni con spese a carico di chi ha dato luogo alla variazione. In caso di revisione giudiziaria non è previsto il litisconsorzio necessario. Estesi gli stessi principi anche alle tabelle convenzionali.

Videosorveglianza: l’istallazione nelle parti comuni di impianti di videosorveglianza dovrà essere approvata a maggioranza semplice dei condomini.
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