Riforma del condominio, articoli di commento
La riforma del condominio debutta oggi e le nuove norme, dopo un periodo di sei mesi di "digestione" da parte del mondo immobiliare, sono ora efficaci. Non tutte le nuove disposizioni avranno però un impatto immediato sulla realtà condominiale.
La legge 220/2012 non ha espressamente disciplinato le conseguenze della sua entrata in vigore con norme transitorie e, pertanto, solo il richiamo ai principi generali dell’ordinamento può indicare quali norme avranno immediata applicazione e quali mostreranno la loro incidenza su un arco di tempo più lungo.
In ogni caso, non tutte le norme sono di facile applicazione: tanto che «Il Sole 24 Ore», in collaborazione con tutte le associazioni della proprietà e degli amministratori condominiali, ha proposto alcune modifiche tecniche che stanno per essere inserite in un disegno di legge presentato dal deputato Salvatore Torrisi.
Il principio generale cui rifarsi è quello previsto dall’articolo 11 delle Disposizioni sulle preleggi del Codice civile, relativo all’irretroattività: la legge non può disporre che per il futuro, con la conseguenza che la norma si applica solo ai rapporti giuridici nati sotto la sua vigenza.
Nella realtà condominiale, tuttavia, non è sempre facile capire quali fattispecie debbano sottostare alle nuove disposizioni sin da oggi e quali invece debbano trovare la loro definizione nelle norme anteriormente vigenti.
Si può dire con ragionevole certezza che saranno immediatamente applicabili quelle norme che non innovano nulla rispetto alla disciplina previgente, in quanto immutate oppure volte a disciplinare specificamente fattispecie che prima avevano definizione generale e che in forza di una costante lettura giurisprudenziale trovavano lettura analoga a quella che oggi la riforma detta espressamente: si pensi alla disciplina delle parti comuni (articolo 1117 del Codice civile, e alla disciplina del sottotetto),
all’articolo 1118 del Codice civile (ivi compresa la questione del distacco dall’impianto di riscaldamento), al consenso unanime previsto dall’articolo 1119 per la divisione dei beni comuni, all’obbligo per l’amministratore di esibire e rilasciare copia della documentazione agli aventi diritto, alle cause non tassative e codificate di grave irregolarità che possono dar luogo a revoca dell’amministratore (articolo 1129), all’obbligo di rendiconto annuale (articolo 1130 del Codice civile), l’autonomia dell’ amministratore nella richiesta di decreto ingiuntivo (articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile), alla prededuzione
delle spese condominiali in sede fallimentare (articolo 30 della legge 220/2012).
Vi sono poi norme che paiono applicabili alle realtà già esistenti, ma solo per quelle compiute dal 18 giugno 2013, come quelle relative alle attività sulle parti comuni previste dagli articoli 1117 bis e 1122 ter, anche se l’articolo 155 bis delle Disposizioni di attuazione prevede la possibilità per l’assemblea di intervenire anche sugli impianti già esistenti alla data di entrata in vigore (la lettura di alcuni interpreti – ovvero che tali norme si applicherebbero solo agli edifici costruiti o ai condomìni costituiti dopo tale data – pare eccessivamente restrittiva); rientrano in questa previsione anche le norme relative a revisione e modifica delle tabelle millesimali (articolo 69 delle Disposizioni di attuazione), alla tenuta dei registri relativi alla "anagrafica condominiale" (articolo 1130 del Codice civile), alla convocazione, funzionamento e maggioranze dell’assemblea (compresi i limiti di 200 millesimi per le deleghe nei condomìni con oltre 20 condòmini e il divieto de delegare l’ amministratore), nonché all’impugnativa dei relativi deliberati (articoli 1135, 1136, 1137 del Codice civile e 66 e 67 delle Disposizioni di attuazione). Appare infine idonea a incidere sulla legittimità anche dei regolamenti condominiali esistenti la norma di cui all’articolo 1130, quinto comma del Codice civile, che qualifica illegittimo il divieto di detenere animali domestici.
Il principio di irretroattività comporta invece che le norme sulla gestione annuale o comunque su attività che hanno avuto inizio sotto la precedente normativa e non hanno ancora esaurito i loro effetti si applichino solo all’esaurirsi di questi effetti: quindi le norme relative a nomina, revoca, durata e relativi risvolti dell’amministratore (articolo 1129 del Codice civile) troveranno applicazione alle nomine effettuate dopo tale data; le nuove modalità di rendicontazione (articolo 1130 bis) sono applicabili ai bilanci degli esercizi iniziati nella vigenza della nuova norma; così quelle relative alla responsabilità patrimoniale (articolo 63 delle Disposizioni di attuazione e 67 delle Disposizioni di attuazione) si applicheranno alle obbligazioni sorte dopo il 18 giugno 2013.
In tema processuale, infine, vanno ritenute applicabili anche ai giudizi pendenti le nuove norme di natura processuale (articolo 1137 del Codice civile e 64 e 69 delle Disposizioni di attuazione), fatti salvi gli effetti ormai definitivi.
Ma in Italia una volta, ripeto una volta, è possibile fare una legge chiara e semplice?
http://www.ilsole24ore.com/art/notizie/ … d=AbhXIu5H