Più difficile il distacco dal riscaldamento centralizzato – Amministratore sotto tiro – Assemblea convocabile online – Animali da compagnia a prova di regolamento – Giro di vite sugli acquirenti – Via libera alle energie rinnovabili

di Germano Palmieri

La Commissione Giustizia della Camera dei deputati, nella seduta del 13 settembre, ha licenziato in sede referente, con modifiche, il testo sulla riforma del condominio già approvato dall’Aula del Senato. La proposta di legge dovrà ora essere approvata dall’Aula di Montecitorio, per essere successivamente trasmessa a quella di Palazzo Madama in seconda lettura. Segnaliamo alcune fra le novità più significative introdotte.

Il Senato, adeguandosi alle decisioni adottate da una costante giurisprudenza, aveva introdotto il diritto, in capo al condomino, di staccare la propria unità immobiliare dall’impianto centralizzato di riscaldamento, a condizione che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, e con obbligo di continuare a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria, di conservazione e di messa a norma dell’impianto. Il testo modificato dalla Commissione prevede invece che il distacco possa intervenire solo se viene oggettivamente constatato che l’unità immobiliare del condomino che vuole smarcarsi dall’impianto comune non fruisce della normale erogazione di calore a causa di problemi tecnici dello stesso impianto comune, e questi non siano stati risolti dal condominio nell’arco di un’intera stagione di riscaldamento. Inalterate, invece, le altre condizioni: ossia distacco non consentito se da esso derivano squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa, obbligo di continuare a contribuire agli oneri di cui sopra.

Novità anche per quanto riguarda la responsabilità dell’amministratore. La novella, infatti, prevede che, qualora siano emerse gravi irregolarità fiscali o l’amministratore non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale, i condomini possano, anche singolarmente, chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. Se poi, pur in presenza delle suddette irregolarità, l’assemblea non delibera la revoca dell’incarico, ciascun condomino può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda il ricorrente può rivalersi nei confronti del condominio relativamente alle spese legali sostenute; il condominio potrà a sua volta rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato. In caso di revoca da parte dell’Autorità Giudiziaria, poi, l’assemblea non potrà nominare nuovamente l’amministratore revocato.

Un altro aspetto riguarda il compenso dell’amministratore; questi, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo deve, pena nullità della nomina stessa, specificarne analiticamente l’importo e non ha diritto a compensi ulteriori, salvo che vengano deliberati dell’assemblea. Introdotta l’obbligatorietà, con oneri a carico del condominio, di una polizza di responsabilità civile per gli atti compiuti dall’amministratore nell’espletamento dell’incarico (nel testo approvato dal Senato la polizza era facoltativa).

A proposito di organi condominiali, la novella prevede che l’assemblea possa essere convocata, oltre che inviando la classica raccomandata, anche a mezzo posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mani del relativo avviso.

Tornerà all’attuale semestre (a fronte di un quadrimestre previsto dal testo approvato dal Senato) il periodo al termine del quale l’amministratore potrà sospendere, nei confronti del condomino in mora con il pagamento dei contributi condominiali, la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Sempre a proposito di contributi condominiali, una novità che non farà piacere agli acquirenti di un appartamento in condominio: chi subentra nei diritti di un condomino, infatti, sarà solidalmente obbligato con questi al pagamento dei contributi dovuti alla data del subentro e non più solo per quelli relativi agli ultimi due anni.

Un’altra importante modifica riguarda i limiti alla destinazione d’uso delle unità immobiliari e la detenzione di animali da compagnia: è infatti previsto che le norme del regolamento non possano porre limiti alle destinazioni d’uso delle unità di proprietà esclusiva, né vietare di possedere o detenere animali da compagnia.

Un ultimo, non secondario aspetto, riguarda la possibilità di deliberare l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell’edificio con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000. Con lo stesso quorum potrà essere deliberata l’installazione di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque rinnovabile, anche da parte di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune. Detti impianti potranno essere installati anche al servizio di singole unità immobiliari, sia sul lastrico solare che su ogni altra idonea superficie comune, nonché sulle parti di proprietà esclusiva; a riguardo l’assemblea provvederà, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. Stessa maggioranza anche per deliberare l’attivazione, a cura dell’amministratore e a spese dei condomini, di un sito internet del condominio, ad accesso individuale protetto da una parola chiave, che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei rendiconti mensili e degli altri documenti previsti dall’assemblea.

I condomìni, infine, dovranno essere iscritti nel repertorio che verrà istituito presso l’Agenzia del territorio, e presso lo stesso ufficio verrà istituito il registro degli amministratori di condominio, che stando al vecchio testo avrebbe dovuto essere introdotto presso la Camera di commercio.