Rifacimento dell’impianto TV centralizzato

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

L’impianto Tv è quel complesso di beni utili a consentire la ricezione del segnale radiotelevisivo per via terrestre o satellitare.

L’impianto Tv è formato da vari componenti (si pensi all’antenna, ai cavi, alle centraline) tutti indispensabili per il suo corretto funzionamento.

L’impianto Tv, nella originaria formulazione dell’art. 1117 c.c., non era espressamente menzionato tra le cose da ritenersi di proprietà comune. La giurisprudenza, tuttavia, ha sempre affermato che l’elencazione codicistica non è esaustiva ma meramente esemplificativa dei beni e degli impianti che devono considerarsi condominiali.

In questo contesto, ha detto la Cassazione, “affinché possa operare il c.d. diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l’edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale fra i primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche strutturali, un bene serva al godimento di tutte le parti singole dell’edificio e sia ad esse funzionalmente collegato, si presume indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini, o soltanto da alcuni di essi, e dalla entità del collegamento e della possibile utilizzazione concreta – la contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene” (ex multis Cass. 21 dicembre 2007, n. 27145).

Presunzione di condominialità: chi decide?

L’antenna Tv centralizzata, ossia quell’impianto che serve tutte le unità immobiliari, dev’essere considerata bene comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. (cfr. Cass. 11 gennaio 2012 n. 144).

Ad ogni buon conto l’attuale art. 1117 c.c.,riscritto dalla legge n. 220/2012, contiene uno specifico riferimento a questi impianti affermando che sono da considerarsi comuni quelli “per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza”.

La diramazione o il punto di utenza rappresentano i limiti della proprietà condominiale: oltre essi ogni intervento e spese riguarda il singolo condomino. Prima di tali punti, però, è la compagine a doversi occupare della conservazione di quei beni.

Con che maggioranze e qual è il criterio di ripartizione delle spese applicabile a queste ipotesi?

Vale la pena distinguere le ipotesi d’intervento nelle due classiche categorie:
a) manutenzione ordinaria;
b) manutenzione straordinaria.

Per quanto riguarda gli interventi ordinari spetta all’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 c.c., ed all’assemblea (in ragione della generale competenza riconosciutale dalla legge, cfr. art. 1135 c.c.) il potere di ordinarli.

Gli interventi di manutenzione straordinaria devono essere sempre decisi dall’assise, salvo nel caso d’urgenza, quando l’amministratore ha potere di spesa; si pensi all’antenna caduta a seguito d’un forte vento. In questo caso non v’è dubbio che l’amministratore possa ordinare l’intervento riparatorio.

In ogni caso, salvo diversa indicazione del regolamento contrattuale, le spese per la manutenzione dell’impianto devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. Solamente i condomini che non sono allacciati all’impianto (si pensi ai box) hanno diritto a vedersi esclusi dalla partecipazione a quella spese (art. 1123, secondo comma, c.c.)

E’ utile ricordare, infine, che secondo la Corte di Cassazione l’assemblea ha il potere di sopprimere il servizio di ricezione radiotelevisiva (cfr. Cass. 11 gennaio 2012 n. 144).
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