Il riepilogo finanziario è costituito da un insieme di documenti obbligatori ex art 1130 bis del codice civile, che, tra l’altro, dispone quanto segue:

Il rendiconto condominiale si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Il riepilogo finanziario, pertanto, é formato da un insieme di prospetti contabili che riassumono la situazione finanziaria e patrimoniale del condominio alla data di chiusura della gestione amministrativa. 

Prospetti contabili che comprendono il riepilogo finanziario

I prospetti contabili che sono compresi nel riepilogo finanziario sono i seguenti:

1. Situazione patrimoniale;
2. Elenco e somma dei debiti alla data di chiusura della gestione amministrativa dell’ esercizio;
3. Se esistono, consistenza dei fondi di accantonamento di proprietà del condominio; l’imputazione di questo valore, tra l’altro, è necessaria per quadrare le attività con le passività alla data di chiusura dell’ esercizio contabile.
4. Elenco e somma dei crediti alla data di chiusura dell’esercizio amministrativo;
5. Copia E/C bancario, con evidenza del saldo finale, al fine di quadrare il saldo bancario pubblicato nella situazione patrimoniale;
6. Per i condomini di dimensioni rilevanti, asseverazione del revisore della corrispondenza tra le imputazioni pubblicate nel registro di contabilità e i flussi di cassa effettivi riscontrati sull’estratto conto bancario.

L’art. 1130 bis del codice civile tra l’altro, dispone quanto segue:

Il rendiconto condominiale contiene “le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica”.

Pertanto la norma arriva a definire la situazione patrimoniale descrivendo le voci che deve contenere.

Nella frase successiva si legge che il rendiconto condominiale si compone, tra l’altro, di un riepilogo finanziario.

Da ciò chi scrive desume per esclusione che la situazione patrimoniale è un documento che fa parte del riepilogo finanziario.

Riepilogo finanziario – comprende la situazione patrimoniale

Il dizionario italiano De Mauro fornisce la nozione del termine “riepilogo” che segue: Riassunto dei punti o degli argomenti principali di un discorso, di un’opera o delle varie fasi di una situazione, di un avvenimento.

Il riepilogo “finanziario”, ovviamente, riguarda la “finanza”, ossia la disciplina economica che studia i processi con cui individui, imprese, enti, organizzazioni e stati gestiscono i flussi monetari (raccolta, allocazione e usi) nel tempo.

Pertanto il riepilogo finanziario deve necessariamente comprendere un punto di vista dinamico (….i processi) e un punto di vista statico (…il conto finale).

Il documento dinamico che descrive il processo dei flussi finanziari, si chiama rendiconto finanziario.

Riepilogo finanziario – comprende il rendiconto finanziario

Il rendiconto finanziario comprende l’elenco delle entrate e delle uscite del condominio e definisce l’avanzo o il disavanzo della gestione.

L’avanzo o il disavanzo della gestione deve corrispondere alla variazione tra il saldo (Conguaglio) della gestione corrente e il saldo (Conguaglio) della gestione contabile precedente.

Il rendiconto finanziario si può redigere soltanto per ciò che riguarda la gestione ordinaria.

Ciò in quanto la gestione monetaria riguarda l’insieme delle gestioni contabili aperte (Sia la gestione ordinaria che le eventuali gestioni straordinarie).

Situazione patrimoniale è compresa nel riepilogo finanziario

il documento che descrive il conto finale della gestione delle attività e delle passività finanziarie, invece, si chiama situazione patrimoniale.

La situazione patrimoniale deve comprendere come allegato l’elenco e la somma dei crediti e dei debiti del condominio alla data di chiusura dell’ esercizio.

In particolare i debiti verso terzi vanno elencati movimento per movimento, e devono corrispondere a quelli imputati nel conto della gestione dell’esercizio di riferimento.

La situazione patrimoniale comprende il conto finale di tutte le gestioni sia ordinarie, sia straordinarie, alla data di chiusura della gestione amministrativa.

Riepilogo finanziario – Appostazione contabile della spesa nel rendiconto consuntivo

Questa divagazione è necessaria per capire la logica della predisposizione della situazione patrimoniale del condominio:

Quando si registra una spesa nel rendiconto consuntivo, contestualmente l’amministratore apre un conto di debito verso il fornitore e un conto di credito verso i condòmini beneficiari del servizio (ad esempio tutti i condòmini nella misura della tabella millesimale di proprietà).

Per ciò che riguarda il conto a credito verso i condòmini, il calcolo completo sarà visibile alla chiusura dell’esercizio, e terrà conto degli acconti versati durante la gestione anticipata per mezzo delle quote approvate con il rendiconto preventivo.

Piano dei conti per natura, …e per ripartizione

Infatti il piano dei conti di una contabilità condominiale ha una doppia sezione, che serve per ripartire la spesa tra le varie tabelle millesimali in vigore nel condominio, e creare in questo modo i crediti verso i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà o di gestione.

L’amministratore ha la possibilità di ripartire il totale della spesa tra diverse tabelle millesimali.

Ad esempio, se in un condominio ci sono 4 scale, l’amministratore ha la possibilità di ripartire la spesa addebitata per le pulizie tra quattro tabelle millesimali, nella percentuale che ritiene più opportuna.

Sono queste le ragioni che spiegano l’esigenza di pubblicare il conto della gestione condominiale per conto e per tabella, al fine di poter controllare che il totale delle spese da ripartire per conti sia uguale al totale della tabella di ripartizione della spesa.

In altre parole, I condòmini DEVONO TROVARE IL TOTALE DELLE SPESE SUDDIVISE PER CONTO NEL RENDICONTO DI SPESE ANCHE NEL TOTALE DEI CONTI DI RIPARTIZIONE PER TABELLE MILLESIMALI.

Esempio

Di seguito pubblico un esempio di prospetto analitico dei conti di un condominio con la ripartizione nelle tabelle millesimali: Esempio di prospetto analitico dei conti di un condominio.

Pertanto, TUTTI I MOVIMENTI DI CONTABILITA’ CONDOMINIALE SONO SEMPRE E SOLTANTO FINANZIARI; creano crediti e debiti.

I programmi non prevedono la possibilità di registrare movimenti non finanziari.

Riepilogo finanziario – Gestione dei fondi contabili

La gestione dei fondi contabili in condominio serve per trattenere risorse finanziare nella gestione amministrativa.

L’accantonamento al fondo (in avere) genera una entrata (ossia un credito verso i condòmini a conguaglio).

L’utilizzo dei fondi (in dare) genera invece un’ uscita (ossia un debito verso i condòmini a conguaglio)

FONDI NEGATIVI

Oltre a questa gestione “classica” dei fondi accantonati vi è un’ altra possibilità, che dipende dal funzionamento dei programmi di contabilità descritto nella nozione di appostazione contabile.

Questa possibilità è l’appostazione di un fondo contabile negativo, che diminuisce il totale delle attività al fine di cercare la quadratura patrimoniale.

Invero questa possibilità è in realtà una necessità, che si verifica quando i debiti verso i terzi sono superiori ai crediti verso i condòmini ad inizio esercizio.

L’amministratore quando comincia una nuova contabilità registra i documenti per competenza

In altre parole, quando l’ amministratore comincia la contabilità di un nuovo condominio, registra i documenti per competenza.

Pertanto i documenti di competenza dell’esercizio precedente, se la contabilità è tenuta in modo corretto, dovrebbero quadrare con i crediti a conguaglio dell’ esercizio precedente.

Se la quadratura non si verifica vi sono due possibilità:

1) I crediti sono superiori ai debiti: In questo caso per quadrare la situazione patrimoniale l’amministratore riconosce il fondo contabile e lo costituisce; in assemblea si deciderà l’ impiego di questo fondo. (N.B. QUESTO E’ IL MODO CORRETTO PER CONTROLLARE SE L’ AMMINISTRATORE USCENTE ABBIA ANTICIPATO SPESE CONDOMINIALI CON PROPRIE DISPONIBILITA’ FINANZIARIE).

2) I debiti sono superiori ai crediti; in questo caso per quadrare la situazione patrimoniale l’amministratore riconosce il buco patrimoniale con un fondo contabile negativo, il quale abbasserà le passività al livello delle attività.

Alla prossima assemblea l’amministratore esporrà la situazione ai condòmini, e chiederà i fondi aggiuntivi necessari per coprire le passività lasciate dalla precedente amministrazione.

Esempio

Di seguito pubblico un esempio completo di riepilogo finanziario, con gli allegati: Esempio

Chi siamo

Mi chiamo Antonio Azzaretto, titolare dello studio Antonio Azzaretto; Accetto incarichi di amministratore di condominio.

Ho fondato la Community AziendaCondominio: La Community AziendaCondominio è un autorevole alleato nella conduzione del condominio; un punto di riferimento e una fonte di informazioni precisa ed attendibile.

Sono Iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano. Faccio parte della commissione di studio dei Commercialisti di Milano in tema di condominio e amministrazione immobiliare.

Svolgo attività di consulente di azienda per comunità residenziali che abitano in condominio. Assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.

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La Community AziendaCondominio – Articoli di approfondimento

Consorzio AziendaCondominio

Cari amici, Fare il consorzio spetta a voi! Io posso solo aiutarvi. Ho speso gli ultimi anni della mia vita a credere in questo progetto… e vi confesso che è stato esaltante. Ho imparato un sacco di cose sulla gestione del condominio (… che è il mio lavoro), e su come si comporta la gente (… che è la mia passione). A questo punto sono riuscito ad immaginare un’ organizzazione diversa da quella che siamo abituati a vedere, che potrebbe dare dei vantaggi concreti alle comunità residenziali che abitano in condominio. …leggi tutto.

Fascicolo di assemblea ordinaria – riepilogo finanziario

Il fascicolo di assemblea da consegnare ai condòmini insieme all’avviso di convocazione dell’assemblea per l’approvazione è formato dai documenti seguenti (che comprendono il riepilogo finanziario), da allegare con l’ordine che segue: …leggi tutto.

Lettera ai condòmini

Spesso, osservando i condomini che si presentano in assemblea di condominio, penso ad una storiella su un tizio che bussa alla porta di suo figlio: “Gennaro”, …dice “Svegliati!”. Gennaro risponde: “Non voglio alzarmi papà”.

Il padre urla: “Alzati, devi andare a scuola!”.

Gennaro dice: “Non voglio andare a scuola”.

“E perché no?”, chiede il padre.

“Ci sono tre ragioni”, risponde Gennaro.

“Prima di tutto è una noia, secondo, i ragazzi mi prendono in giro; terzo, io odio la scuola”.

E il padre dice: “Bene, adesso ti dirò io tre ragioni per cui devi andare a scuola:

Primo perché è tuo dovere; secondo perché hai quarantacinque anni, e terzo perché sei il preside”.

Svegliatevi, svegliatevi siete adulti! Siete troppo grandi per dormire. …leggi tutto.

Funzionamento distorto del mercato condominiale

Il funzionamento distorto del mercato deriva dalla mancanza di un efficace controllo interno della gestione condominiale. Inoltre deriva dall’ eccessivo potere politico attribuito dalla legge all’amministratore condominiale, che invoglia (incentiva) i fornitori a pagare tangenti all’ amministratore, al fine di ottenere i contratti da parte del condominio. …leggi tutto.

Amministratore di condominio e potere politico

L’amministratore di condominio, se non è adeguatamente controllato dal condominio, assume il potere politico di decidere, ossia di scegliere il meglio per i propri interessi. I condomini, finora, hanno avuto un potere politico assai scarso, poiché, non avendo strumenti di comunicazione adeguati per le proprie esigenze organizzative, si sono da sempre affidati soltanto a ciò che l’ amministratore di condominio comunica e/o fa sapere. Proprio per questo motivo l’amministratore di condominio, se vuole o se ritiene sia necessario, ha da sempre avuto il potere politico effettivo di passare sopra la volontà dei condomini, privilegiando ciò che ritiene sia opportuno per il bene comune, oppure sia meglio per il proprio tornaconto personale. …leggi tutto.

Amministratore di condominio e buone ragioni

Di seguito pubblico in forma anonima una e-mail che ho ricevuto stanotte. E’ la voce di un amministratore di condominio che mi scrive “con il cuore in mano”, il quale descrive il mercato dal suo punto di vista; ho sentito questi argomenti tantissime volte da quando ho fondato la Community AziendaCondomìnio. …Buona lettura: …leggi tutto.

Controllo interno della gestione condominiale

Un Sistema di Controllo Interno della gestione condominiale (SCI) ha come obiettivo e priorità il governo dell’azienda (ossia del condominio), attraverso l’individuazione, valutazione, monitoraggio, misurazione e mitigazione/gestione di tutti i rischi di gestione, coerentemente con il livello di rischio scelto/accettato dal vertice aziendale (ossia dell’ assemblea dei condòmini). Il fine ultimo del SCI (Sistema di controllo interno della gestione condominiale) è il perseguimento di tutti gli obiettivi aziendali (di gestione condominiale). …leggi tutto.

Nozione di organizzazione condominiale

Si intende “organizzazione condominiale” la struttura di personale, strumenti tecnici e procedure che governa la gestione del condominio, la quale è a servizio di tutti i soggetti che sono interessati alla gestione dei beni comuni: I residenti, i condòmini, i consiglieri, i dipendenti assunti, i fornitori di beni e/o servizi, i professionisti incaricati dall’ assemblea (Ragionieri, geometri, avvocati, commercialisti, architetti, etc…etc…). L’ organizzazione condominiale è a servizio del legale-rappresentante amministratore, controlla la qualità e la trasparenza della gestione, garantisce che i servizi condominiali siano svolti rispettando gli accordi stabiliti con i fornitori, i tecnici e i professionisti di fiducia dei condòmini. …leggi tutto.

Sistemi di gestione organizzativa dell’ amministratore

I sistemi di gestione organizzativa (ossia i servizi amministrativi, tecnici e di rappresentanza legale) affidati, per legge, alla figura legale che conosciamo con il termine “amministratore di condomìnio”, fino ad oggi, sono rimasti tutti accorpati in modo confuso all’ interno dell’ organizzazione di studio dell’ Ente istituzionale in oggetto (l’ amministratore), e sono stati organizzati utilizzando quasi tutte le forme giuridiche previste dal Codice Civile (Professionista individuale, associazione professionale, società di persone, società di capitali). …leggi tutto.

Nozione di impresa

Tenendo conto che questo sito può essere letto anche da persone non specializzate nelle materie economiche, vorrei spiegare a chi legge con un linguaggio semplice e non tecnico che cosa sono le IMPRESE, poiché spesso questo concetto è espresso in modo complicato per i non addetti ai lavori. …leggi tutto.

Governo della casa – Cosa vuol dire amministrazione?

Amministrazione è l’insieme delle decisioni, azioni e mansioni, a livello impiegatizio e dirigenziale, necessarie per gestire un’ organizzazione. Tutte quelle azioni, grandi e piccole, che formano un’ organizzazione. (es. scrivere e rispondere alla corrispondenza, archiviare, mettere in pratica le direttive, ecc). La parola deriva dal latino minister, servire. …leggi tutto.

Governo della casa – Economia relazionale

Economia relazionale: Studia le materie economiche dal punto di vista dello scambio di valore umano, della solidarietà e della condivisione. Si differenzia dall’ economia “classica” perchè non considera preminente lo scambio di valore monetario. In particolare si occupa di valorizzare le comunità residenziali, le quali oggi sono escluse dall’ economia “classica”, poiché la produzione delle aziende relazionali non rientra nei calcoli che formano il PIL (Prodotto Interno Lordo). …leggi tutto.

Rassegna stampa web

Blog di informazione e di critica politica e sociale, Rassegna stampa web (Mazzetta); siti di informazione dei principali quotidiani, Approfondimenti su fede e religione, Approfondimenti su politica, cultura, ed economia. …leggi tutto.

La vita è il viaggio

Ho una notizia da darvi… la vita non è la meta, la vita è il viaggio. La vita è il procedimento, non è arrivare a destinazione! Ci sono momenti della vita in cui non si può fare a meno di partire. Si vorrebbe a tutti i costi restare a vivere le piccole cose di ogni giorno, ma l’ amore ti chiama, la vita ti cambia i pensieri, il mondo ti cade addosso, e ci si sveglia. Con dolore si raccolgono le poche cose che servono per esistere, e si riparte! Soltanto dopo ci si accorge che il cambiamento era l’ unica scelta possibile. Si è contenti di vivere il cambiamento dopo che siamo migliorati. …leggi tutto.

A che ora comincia la rivoluzione?

Rivoltando i pensieri, questa mattina ho un leggero brivido!

Il lavoro mi insegue, ma io sono più veloce e posso iniziare tra un po’.

Dopo colazione mi accorgo che da troppo tempo mi sento oppresso dalla nostra società, che ci schiaccia con un linguaggio “compresso” e da un andamento “costretto” nelle solite ragioni ed opinioni.

Mi chiedo:

A che ora comincia la rivoluzione?

Ma subito dopo perdo il senso della questione, e ritorno ad occuparmi di cose inutili. C’ è qualcosa di più sensato da fare che concentrarci per fare sempre più soldi, al fine di farne ancora di più? Ma che vita è? …leggi tutto.

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