Cari amici, prima di trattare dell’esempio di riepilogo finanziario, è utile ricordare che l’art. 1130 bis del codice civile al primo comma dispone quanto segue:

Il rendiconto condominiale si compone, tra l’altro, di un riepilogo finanziario, che deve contenere “le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve”.

Questa definizione, per i non addetti ai lavori è alquanto oscura.

Per questo vorrei esporre dei consigli chiari per tutti, in modo che ciascuno possa scoprire da se la chiarezza espositiva dei dati contabili che lo riguardano.

Esempio riepilogo finanziario – Il Rendiconto finanziario

L’analista che inizia a leggere il proprio rendiconto consuntivo, come prima azione deve trovare il conguaglio complessivo dell’ esercizio in corso (Ossia la sommatoria dei debiti e crediti dovuti dai condòmini per saldare i debiti residui dell’ esercizio oggetto di analisi).

Dopo di che, l’analista deve trovare il conguaglio complessivo dell’ esercizio precedente (Ossia la sommatoria dei debiti e crediti dovuti dai condòmini per saldare i debiti residui dell’esercizio precedente).

Questi dati sono pubblicati nel prospetto di ripartizione delle spese finale.

Trovare la differenza tra il conguaglio dell’ esercizio in corso e il conguaglio dell’esercizio precedente

Una volta reperiti questi due dati, l’analista deve operare la differenza tra il saldo dell’ esercizio in corso e il saldo dell’esercizio precedente.

Se la sommatoria è positiva, significa che i debiti complessivi del condominio sono aumentati, o perché l’incasso delle rate è stato minore (ci sono state più morosità), oppure perché i debiti complessivi sono aumentati.

Il risultato sarà un disavanzo di gestione.

Se la sommatoria invece è negativa, significa che i debiti complessivi del condominio sono diminuiti, o perché l’incasso delle rate è stato maggiore (ci sono state meno morosità), oppure perché i debiti complessivi sono diminuiti.

Il risultato sarà un avanzo di gestione.

Analisi dei flussi finanziari

Una volta trovato il risultato finale, l’ analista deve analizzare i flussi finanziari di entrata e di uscita che hanno portato a questo risultato.

Dal rendiconto consuntivo si devono estrapolare i versamenti complessivi dei condòmini, le altre entrate che sono imputate a rendiconto, le spese imputate e gli addebiti personali.

Il prospetto che riassume i flussi finanziari di entrata e di uscita, e calcola l’avanzo o il disavanzo della gestione condominiale, si chiama rendiconto finanziario.

Situazione patrimoniale – Esempio riepilogo finanziario

Una volta calcolato l’avanzo o il disavanzo della gestione, e chiariti i motivi di questa variazione, l’analista deve controllare la situazione patrimoniale, che comprende i fondi disponibili e le eventuali riserve.

Per analogia, la situazione patrimoniale si può paragonare ad una fotografia scattata al termine dell’esercizio contabile, che misura la situazione dei debiti e dei fondi del condominio, e la copertura finanziaria di questi debiti e fondi con i crediti e le disponibilità che sussistono al termine dell’esercizio contabile.

I fondi disponibili del condominio sono i CREDITI che il condominio vanta dai condòmini e a volte anche da terzi.

Le DISPONIBILITA’ che sussistono alla fine dell’esercizio contabile sono le liquidità finanziarie esistenti in cassa e in banca.

Pagamenti delle quote dopo il termine dell’ esercizio contabile

A queste voci che fanno parte della cultura amministrativa classica, se ne aggiunge una che è caratteristica della gestione condominiale.

Tale voce esprime il credito verso i condòmini che hanno pagato le rate dovute dell’esercizio in data successiva al termine dell’esercizio contabile.

Nel caso l’amministratore voglia far rientrare questi incassi nell’esercizio contabile di riferimento, vi è la necessità di far rientrare questi incassi anche nella situazione patrimoniale.

In questo caso, questi valori rientrano nella situazione patrimoniale, come crediti verso condòmini che alla data di chiusura dell’esercizio non sono ancora incassati.

Sovente questo valore è chiamato “quote a credito verso condòmini”.

Le attività devono corrispondere alle passività

La sommatoria delle attività (crediti + disponibilità) devono corrispondere alle passività.

Le passività sono costituite dai debiti verso i condomini, dai debiti verso terzi, e dai fondi contabili alla data di chiusura del rendiconto consuntivo.

L’analista, una volta reperiti i dati contabili e inseriti nel prospetto chiamato “situazione patrimoniale”, è chiamato a verificare la corrispondenza contabile con i dati amministrativi di supporto.

Elenchi di verifica delle imputazione nella situazione patrimoniale

L’ amministratore diligente deve allegare al riepilogo finanziario di fine esercizio i seguenti elenchi di verifica:

Elenco dei crediti verso condòmini; 

Evidenza dei debiti verso condòmini;

Sussistenza dei crediti verso terzi;

Appostazione dei debiti verso terzi;

Prospetto di quadratura dei fondi e delle riserve;

Elenco dei versamenti dei condòmini avvenuti dopo la data di chiusura dell’esercizio che sono stati fatti rientrare finanziariamente nell’esercizio di riferimento.

Esempio

Di seguito pubblico un esempio completo di riepilogo finanziario, con gli allegati: Esempio

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Chi siamo

Mi chiamo Antonio Azzaretto,  titolare dello studio Antonio Azzaretto.

Svolgo attività di consulenza condominiale.

Accetto incarichi di amministratore di condominio.

Ho fondato la Community AziendaCondominio.

Sono Iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano.

Svolgo attività di consulente di azienda per comunità residenziali che abitano in condominio.

Assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.