Cari amici,

In Italia le norme si sa come cominciano, ma raramente si sa dove vanno a finire.

A proposito del revisore condominiale, dopo aver letto e sentito molte opinioni anche autorevoli sull’ argomento mi chiedo: Cosa dice la legge in proposito?

L’ articolo 1130 bis, al secondo comma recita: “L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio”.

Dopo di che mi chiedo: Di cosa tratta l’ art. 1130 bis del codice civile? Tratta del rendiconto condominiale.

Per questi motivi credo che il revisore del condominio, in assenza di mandati specifici che possono sempre essere concordati, debba limitarsi a verificare la contabilità del condominio; in altre parole il controllo degli adempimenti previsti dagli articoli 1129 e 1130 del codice civile a carico dell’ amministratore non è compreso tra i compiti del revisore condominiale nominato ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.

Cosa è tenuto a controllare il revisore del condominio?

A questo punto mi chiedo: Cosa è tenuto a controllare il revisore del condominio nominato per gli esercizi amministrativi compresi del contratto di mandato?

Il revisore deve controllare, per ogni esercizio amministrativo, quanto segue:

• le voci di entrata e di uscita
• gli eventuali proventi del condominio, con separata indicazione della relativa imponibilità fiscale
• Le spese del condominio, divise per centri di spesa e relativa imputazione mediante le tabelle millesimali di riferimento
• indicazione di tutti i debiti e di tutti i crediti
• traccia della legittimità alla spese contabilizzate (delibere, preventivi approvati, regolamento contrattuale, norme imperative, etc.)
• traccia degli adempimenti fiscali
• ogni dato inerente la situazione patrimoniale
• ogni dato inerente i fondi disponibili e le eventuali riserve
• il tutto espresso in modo da consentire l’immediata verifica a tutti i titolari di diritti reali e di godimento (non solo per i proprietari in senso stretto).
• Informazioni relative ai rapporti in corso (contratti)
• Informazioni relative alle questioni pendenti (controversie e sospesi)
• una nota esplicativa sull’ andamento della gestione, che ponga in evidenza tutti i fatti amministrativi più significativi

In altre parole, chi si approccia a verificare la correttezza del rendiconto condominiale predisposto dall’ amministratore, dovrebbe limitarsi a rispondere alle domande che seguono:

Controprova di una verifica della contabilità corretta

Il rendiconto condominiale presentato dall’amministratore:

        Contiene l’elencazione di tutti i debiti e di tutti i crediti alla data di fine gestione?

        Comprende l’elencazione di tutti i movimenti in entrata e in uscita di ogni giorno di gestione?

        Sono esposte in modo chiaro le informazioni patrimoniali?

        In particolare si rileva la consistenza dei fondi e delle riserve ed è possibile l’immediata verifica da parte dei singoli condomini?

        Contiene una nota esplicativa dei principali fatti di gestione indicante anche i rapporti in corso e le questioni pendenti?

        Dà conto degli adempimenti fiscali svolti?

        L’amministratore ha tenuto un “registro di contabilità” aggiornato entro 30 giorni dalla data del movimento contabile contenente tutti i movimenti finanziari in entrata e in uscita effettuati nell’ interesse del condominio?

        I movimenti di cui al precedente punto (entrate e uscite finanziarie), li ha riportati nel rendiconto condominiale in modo dettagliato ed analitico?

        Il tutto è rappresentato in modo che sia consentita l’”immediata verifica”?

A questo punto mi chiedo quanti amministratori in Italia hanno le competenze per svolgere le mansioni amministrative rispettando le norme in vigore?

E questi amministratori che hanno le competenze per svolgere correttamente il loro lavoro quanto vengono pagati dai condòmini?

In condominio tutti hanno il potere di puntare il dito contro l’ amministratore, ma pochissimi sanno vedere la trave che gli impedisce di essere consapevole dei reali problemi che esistono, e delle soluzioni che si potrebbero adottare al fine di migliorare la gestione del governo del condominio.

La Community AziendaCondominio si propone di far evolvere il mercato nell’ interesse di tutti quelli che in inglese sono chiamati stakeholders.