Revisione del regolamento di condominio

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

Nel condominio in cui vivo, una norma del regolamento specifica che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale debba essere inviato ai condòmini almeno sette giorni prima della data fissata per la prima convocazione.
Siccome la maggior parte dei condòmini vive fuori città, allungare questo termine sarebbe utile per tutti: come fare?

Nel condominio in cui sono proprietario di un’unità immobiliare, una norma del regolamento specifica che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale debba essere inviato ai condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, mi sa proprio come dice la legge.
Da quando è entrata in vigore la riforma, tutti noi condòmini ci siamo dotati di casella di posta elettronica certificata e riceviamo in questo modo avvisi dell’amministratore a quell’indirizzo. Cinque giorni, quindi, ci sembrano esagerati, nei casi urgenti: possiamo ridurre il termine?

Si tratta di due ipotesi nelle quali risulterebbe utile la variazione (tecnicamente revisione) del regolamento condominiale; eppure solamente nella primo caso portato ad esempio è possibile addivenirvi.

Vediamo perché.

Revisione del regolamento condominiale

Partiamo dal potere d’iniziativa per la revisione del regolamento. Il secondo comma dell’art. 1138 c.c. specifica che:

Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Questa iniziativa può consistere;
a) nella semplice richiesta all’amministratore di convocazione dell’assemblea;
b) nella richiesta di convocazione con contestuale proposizione della specifica modifica da apportare allo “statuto” vigente.

A ben vedere oltre che d’iniziativa dei condòmini, il regolamento può essere variato anche su iniziativa dell’amministratore; a questo, infatti, spetta il potere/dovere di curare l’osservanza del regolamento e di fare in modo che a tutti i condòmini sia garantire la migliore fruizione dei servizi comuni. Per fare ciò nel migliore dei modi potrebbe essere utile modificare il regolamento, ad esempio prevedendo delle sanzioni o modificando una norma mal scritta, ecc. La distinzione delle clausole del regolamento contrattuale

In ogni caso per la revisione del regolamento è necessario che si adotti la forma scritta (cfr. Cass. SS.UU. 30 dicembre 1999 n. 943) ed è indispensabile, come minimo, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed almeno la metà del valore millesimale dell’edificio (cfr. art. 1138 c.c.).

S’è detto in principio che dei due esempi riportati solamente nel primo caso si potrà modificare il termine intercorrente tra comunicazione dell’avviso di convocazione e prima data dell’assemblea.

Il motivo va rintracciato nella diversa natura della modificazione.

Nel primo caso, infatti, aumentare il tempo minimo previsto dalla legge (cinque giorni art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.) è operazione considerata modificativa ma non derogatoria di una norma inderogabile ai sensi dell’art. 72 disp. att. c.c. Come dire: siccome la si migliora è possibile modificarla.

Nella seconda ipotesi, invece, la diminuzione dei giorni liberi tra comunicazione dell’avviso e prima convocazione sarebbe considerato intervento derogatorio e ciò non sarebbe possibile per i motivi spiegati sul finire del precedente periodo.
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