Responsabilità civile nel caso di danno
Una recente ed interessante sentenza del Tribunale di Bari, datata 5 maggio 2010, ci permette di tornare a parlare di lastrico solare (o terrazzo a livello) di proprietà esclusiva, danni da infiltrazioni e responsabilità.
In primo luogo, nel caso di lastrico di uso o proprietà esclusiva, la norma di riferimento ai fini della ripartizione delle spese è l’art. 1126 c.c. che recita:
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Questa norma, tuttavia, non spiega a chi debba essere addebitata la responsabilità civile nel caso di danno proveniente dal lastrico.
In sostanza, che cosa accade se l’unità immobiliare di un condomino cui questa parte di proprietà esclusiva funge da copertura è oggetto, ad esempio, d’infiltrazioni?
La questione è stata ampiamente dibattuta fino al 1997, anno in cui, come spesso accade in materia di condominio, si è resa necessaria una pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione per risolvere il contrasto. Due le tesi in campo:
a)da un lato chi sosteneva che l’unico responsabile fosse il titolare del diritto d’uso esclusivo o di proprietà del lastrico;
b)dall’altra parte chi invocava la responsabilità del condominio.
Prevalse quest’ultima tesi e la Corte di Cassazione ebbe modo di affermare che poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cit.: vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo (Cass. SS.UU. 29 aprile 1997 n. 3672).
Nel caso sotteso alla sentenza n. 1562 del 2010 resa dal Tribunale di Bari un condomino, proprietario di una porzione di piano sottostante una terrazza a livello di proprietà esclusiva subiva un danno causato da infiltrazioni provenienti dalla stessa.
In conseguenza di ciò chiamava in causa il condominio per vedersi risarcito del danno subito.
Il condominio convenuto in giudizio, eccepiva la carenza di legittimazione passiva stante la titolarità esclusiva del lastrico in capo ad un solo comproprietario.
Il giudice del capoluogo pugliese, rigettando queste eccezioni ed accogliendo la domanda di risarcimento del condominio, uniformandosi alla succitata pronuncia delle Sezioni Unite e ai successivi pronunciamenti di merito e legittimità, ha affermato che la domanda di risarcimento del danno derivante da lastrico solare di proprietà esclusiva deve essere proposta nei confronti del Condominio in persona dell’amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini obbligati, compreso il proprietario o titolare del diritto d’uso esclusivo del lastrico (Trib. Bari 5 maggio 2010 n. 1562).
Ciò perché, com’è possibile leggere in sentenza, il danno derivava da un difetto d’impermeabilizzazione del terrazzo e non da un suo cattivo uso. Solo questa ipotesi, infatti, avrebbe comportato una responsabilità imputabile esclusivamente al suo proprietario (Trib. Bari 5 maggio 2010 n. 1562).
Avv. Alessandro Gallucci