Rent to buy

Avv. Mariagrazia Monegat scrive…

I contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, denominati rent to buy, già utilizzati nella prassi dagli operatori, sono stati introdotti dall’art. 23 del D.L. 133/2014 convertito in legge 164/201.

La nuova disciplina individua gli elementi essenziali del contratto lasciando all’autonomia negoziale di individuare le clausole particolari, diverse a seconda dei casi, tra le quali vi è il regime delle spese accessorie, di riparazione e manutenzione ordinaria e straordinaria, e delle spese condominiali.

Il “rent to by” è una soluzione negoziale che per agevolare la compravendita consente all’interessato all’acquisto di prendere possesso e godere subito dell’immobile individuato, inizialmente al pari di quanto accade in un rapporto di locazione (rent) e successivamente, al termine del periodo contrattualmente previsto, acquisendone la proprietà (to buy).

Le parti sono libere di stabilire le somme che periodicamente devono essere versate, in genere mensilmente, così come è rimessa alla determinazione negoziale la misura che di tale importo va imputata quale corrispettivo dell’immediata concessione in godimento e quanto invece ad acconto prezzo.

L’imputazione è utile al fine di determinare la quota di canoni che il promittente venditore/locatore deve restituire al promissario acquirente/conduttore, in caso di risoluzione del contratto per mancato esercizio del diritto di acquistare l’immobile.

La disciplina normativa rimette alla disponibilità delle parti ogni altra clausola contrattuale. Così è possibile prevedere contrattualmente le ipotesi in cui il contratto si risolve per inadempimento da parte del conduttore/promissario acquirente in difetto di pagamento del rateo periodico convenuto, ossia quale sia il numero minimo di canoni, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo, che determina la risoluzione per inadempimento.

L’immissione nella detenzione dell’immobile implica, tra l’altro, la necessità di disciplinare l’onere relativo alle spese di riparazione e manutenzione dell’immobile tra concedente (promittente venditore/locatore) e concessionario (promissario acquirente/conduttore).

Trattandosi di un contrato atipico è ben possibile prevedere, a seconda dei casi, un diverso regime di imputazione, tenendo conto della disciplina dettata sia per i contratti di locazione sia per i contratti preliminari di compravendita con anticipata immissione nel possesso del promissario acquirente.

Vale allora la pena di rammentare che in ambito locatizio l’onere inerente le spese accessorie è ancora regolato dall’art. 9 della legge 392/1978, non abrogato dalla legge 431/1998, che pone a carico del conduttore, se non diversamente previsto in contratto, le spese necessarie all’erogazione di quei servizi tipici e solitamente essenziali per il godimento del bene oggetto della locazione, ovvero: le spese relative al servizio di pulizia delle parti comuni condominiali, quelle dovute per il funzionamento dell’ascensore e per la sua ordinaria manutenzione, quelle riguardanti la fornitura dell’acqua e dell’energia elettrica, per il servizio di condizionamento dell’aria e per il riscaldamento, quelle necessarie per lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché le spese concernenti la fornitura di altri servizi comuni, quali ad esempio, la raccolta rifiuti, il citofono, le spese di giardinaggio, l’antenna centralizzata, etc,

Per le spese relative al servizio di portierato, la disciplina prevede che al conduttore competa il 90% del relativo costo, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Va altresì evidenziato che gli oneri accessori nelle locazioni non sempre coincidono con gli oneri condominiali, pur essendo in questi ricompresi. Il conduttore è obbligato al pagamento degli oneri accessori in forza del contratto di locazione, invece gli oneri condominiali sono obbligazioni propter rem che prescindono dal godimento dell’unità immobiliare e sono a carico del titolare del diritto dominicale.

Quando il contratto di rent to buy è strutturato come un contratto di locazione con opzione all’acquisto, le spese accessorie potranno essere disciplinate richiamando la norma dettata dall’art. 9 legge 392/1978 per i rapporti di locazione: gli importi versati dal conduttore non potranno in nessun caso essere ritenuti quali corrispettivo per la locazione e tanto meno quale acconto sul prezzo, perciò in caso di risoluzione del contratto per mancato esercizio dell’opzione di acquisto non formeranno in alcun modo oggetto di restituzione al concedente locatore.

Nello schema di contratto proposto dal Consiglio Nazionale del Notariato le spese accessorie sono regolate secondo la disciplina prevista per l’usufrutto: il concedente è trattato alla stregua del nudo proprietario ed il soggetto che ottiene il godimento è assimilato all’usufruttuario.

In sostanza, le spese di manutenzione ordinaria, quelle di custodia e amministrazione dell’immobile così come le spese per le parti e i servizi comuni condominiali, sono poste a carico della parte conduttrice: a questa fa dunque carico l’obbligo di provvedere all’ordinaria manutenzione e alle riparazioni anche degli elementi accessori – quali rubinetterie, scarichi, interruttori, maniglie, vetri, rivestimenti, sanitari, impianti di luce, acqua, gas – perciò il soggetto che ha il godimento sarà tenuto anche alle riparazioni straordinarie che si rendano necessarie quale conseguenza dell’inadempimento agli obblighi di ordinaria manutenzione (art. 1004 c.c.). La parte concedente avrà invece l’obbligo di provvedere alle riparazioni straordinarie, ossia a quelle opere necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o per una parte notevole dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostegno o di cinta, tutte spese relative ad interventi su parti strutturali dell’edificio o che implichino la sostituzione degli impianti di cui è dotato l’immobile. A norma dall’art. 1005 c.c. è riconosciuto al concedente il diritto di ricevere l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie da colui che è nel godimento dell’immobile. Qualora invece la parte concedente si rifiuti di eseguire gli interventi di carattere straordinario, o ne ritardasse senza giusto motivo l’esecuzione, il soggetto che è nel godimento potrebbe attivarsi e farli eseguire a propria cura e spese e tali esborsi dovranno essere rimborsate alla fine della concessione in godimento senza maggiorazione di interesse (art. 1006 c.c.).

Se dunque il godimento derivante da un contratto di rent to buy è, ai fini della ripartizione delle spese, assimilato alla situazione in cui la proprietà di un’unità immobiliare è scissa in nuda proprietà e usufrutto, una particolare attenzione va posta sia con riferimento sia alla ripartizione delle spese condominiali sia al diritto di voto nelle deliberazioni assembleari.

Tuttavia, a differenza di quanto accade nella situazione di usufrutto/nuda proprietà, che implica la coesistenza di due diritti reali e dunque, in ambito condominiale, di obbligazioni propter rem, si che è da escludersi che il nudo proprietario sia tenuto, neppure in via sussidiaria o solidale, al pagamento delle spese condominiali ordinarie, con la conseguente illegittimità di una diversa modalità di imputazione degli oneri stessi da parte dell’assemblea in deroga alla legge (Cass. 14.12.2011, n. 26831), non altrettanto si verifica nell’ipotesi di obbligazioni che nascono dal contratto. Infatti, mentre nessuna solidarietà deriva dalle norme che regolano i rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario, così come distinti nelle citate norme (artt. 1004 e 1005 c.c.), tanto che anche nel regime di attribuzione delle spese condominiali trova applicazione la disciplina dettata dalle citate norme in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario, tenuto conto che – in relazione al pagamento degli oneri condominiali che costituiscono un’obbligazione propter rem, quindi tipica – la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa. Ciò comporta che poiché le spese dovute dall’usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all’assemblea interferire sulla imputazione e sulla ripartizione dei contributi stabiliti dalla legge in ragione della loro natura, non rientrando nei suoi poteri introdurre deroghe che verrebbero ad incidere su diritti individuali (Cass. 26.8.2008, n. 21774). Pertanto l’assemblea dei condomini, in sede di approvazione del bilancio, deve ripartire le spese secondo la loro funzione e il loro fondamento, spetta poi all’amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi soggetti obbligati anche nel caso in cui l’assemblea non abbia provveduto ad individuarli ciò determina la necessità per l’assemblea condominiale che approva il preventivo o il rendiconto per le spese, ordinarie e straordinarie, di distinguere, a pena di invalidità per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio, analiticamente le spese occorrenti per l’uso da quelle occorrenti per la conservazione delle parti comuni. In tal modo è possibile, se vi sono usufruttuari, ripartire tra i medesimi ed i nudi proprietari dette spese in base alla natura delle stesse, con una mera opera-zione esecutiva.

Analoghi principi non possono però applicarsi all’ipotesi di contratto rent to buy che, pur contemplando le stesse regole dettate per la situazione di presenza di usufruttari e nudi proprietari, genera obbligazioni solo a carico delle parti non aventi natura di obbligazioni propter rem. Di conseguenza, il solo obbligato nei confronti del condominio resterà il concedente promittente venditore il quale avrà titolo per rivalersi sul concessionario promissario acquirente.
http://www.quotidianogiuridico.it/Civil … 4_art.aspx