Cari amici,

Dove può arrivare un uomo ignaro della materia amministrativa, quando è chiamato a dare le consegne al nuovo amministratore?

Vi propongo come esempio un rendiconto finale redatto da un “dottore” amministratore di condominio che risiede in una grande città italiana.

Preciso che lo studio ha un sito internet, e si presenta come un quotato amministratore iscritto ad una importante associazione di amministratori di condominio.

Questo “artista” presenta due documenti amministrativi che chiama “riepilogo di cassa” e “situazione patrimoniale”.

Di seguito potete scaricare l’ “opera” in formato PDF

Il documento chiamato “riepilogo di cassa” è diviso in due sezioni chiamate “entrate” e “uscite”.

Il saldo iniziale di cassa ha un saldo negativo di € 88.391,62. Cosa vuol dire esattamente? Per arrivarci ho dovuto telefonare all’ amministratore simpatizzante della Community AziendaCondominio, che ha condiviso con me questa questione.

Ebbene il documento significa che l’ amministratore precedente al primo gennaio 2015 vantava un CREDITO verso il condominio di € 88. 391,62!

Che, a seguito della gestione 2015, a fine anno, questo credito si era ridotto ad € 77.805,49. …tutto questo senza addebitare neanche un’ euro di interesse. Un santo! Un benefattore!

Il documento seguente è chiamato “Situazione patrimoniale” che sarebbe un termine corretto dal punto di vista formale, ma che il nostro artista interpreta in un modo del tutto personale.

Da quanto si evince l’ amministratore precedente si presenta come la cassa del condominio, che vanta un credito di € 77.805,49 (come a suo giudizio si evince chiaramente dal prospetto denominato “Riepilogo di Cassa” suddetto).

Tra le attività appare il conguaglio dell’ esercizio precedente di € 96.424,67 (che è anche l’ unica appostazione corretta che si rileva dal prospetto).

Le passività, invece, sono spese addebitate dall’ amministratore precedente a vario titolo, che però non sono effettivamente richieste.

Se infatti si volesse portare avanti il ragionamento di questo “artista” amministratore fino in fondo, il condominio incasserebbe il conguaglio di € 96.424,67, e rimborserebbe al nostro benefattore € 77.805,49, il quale siccome è un signore, omaggerebbe il condominio della differenza.

Mi chiedo se veramente questo “artista” inizierà una causa civile per ottenere il rimborso del disavanzo di cassa di € 77.805,49, che lui sostiene di aver anticipato.

Mi chiedo come è possibile che uno studio importante sia arrivato a redigere questi prospetti. Come ha imparato?

….e quanti sono in Italia gli amministratori di condominio che redigono il riepilogo di cassa, come se fossero loro la cassa del condominio?

Mi si chiede a questo punto che cosa il nuovo amministratore deve fare per proteggere il condominio dalle pretese legali dell’ “artista” che chiede la restituzione di € 77.805,49, così come calcolato nel prospetto chiamato “rendiconto di cassa”.

Ci sono due soluzioni che devono essere adottate, che sono ambedue necessarie.

Dal punto di vista amministrativo, il nuovo amministratore deve redigere la situazione patrimoniale alla data della sua elezione.

In altre parole deve calcolare le attività (I crediti del condominio, il saldo di cassa, il saldo di banca alla data del passaggio di consegne) e le passività (I debiti del condominio, il saldo dei fondi accantonati deliberati dall’ assemblea, alla data del passaggio di consegne).

Le attività devono corrispondere alle passività; se non corrispondono allora si deve calcolare il buco patrimoniale (se le passività sono superiori alle attività), oppure il fondo di proprietà del condominio (se le attività risultano superiori alle passività).

Nel caso di scuola suddetto, se l’ amministratore “artista” fosse veramente un benefattore, la situazione patrimoniale calcolata dal nuovo amministratore risulterebbe tra le attività il conguaglio dovuto dai condòmini, e tra le passività il debito verso l’ amministratore poiché evidentemente avrebbe anticipato fondi propri per pagare i debiti del condominio.

E’ ovvio che il condominio, alla data del passaggio di consegne, non dovrebbe avere alcun altro debito.

Rimarrebbe da chiedersi il motivo per cui un amministratore dovrebbe anticipare più di € 70.000 di tasca propria, …..io ho una mia teoria: Funzionamento distorto del mercato condominiale

Per altri approfondimenti che riguardano la predisposizione del rendiconto consuntivo, vi lascio da consultare l’ articolo che trovate al link che segue: modello di rendiconto condominiale AziendaCondominio/115060