A proposito della redazione del rendiconto a norma di legge, la questione da affrontare si può riassumere in questo quesito:
Può l’ assemblea derogare dalle disposizioni del codice civile, se ciò avviene in piena consapevolezza? Nel caso, il condòmino dissenziente avrà ragione in giudizio?
Il caso ha preso forma da un amico commercialista che abita in un supercondominio di 7 palazzi.
Il fatto che questa persona abbia la qualifica professionale di commercialista, implica che egli abbia acquisito la capacità di essere punto di riferimento della comunità residenziale per ciò che riguarda le questioni amministrative.
Per ciò che mi riguarda, ho provveduto a mettere a disposizione le risorse della Community AziendaCondominio per aiutarlo.
Fascicolo di assemblea composto in modo non conforme alle disposizioni previste dalle norme in vigore – Rendiconto a norma di legge
Il fascicolo di assemblea dell’ esercizio 2018/2019 da approvare era mancante sia del riepilogo finanziario, sia della nota integrativa.
Inoltre non si è riusciti a farsi consegnare in copia il registro della contabilità e gli estratti conto bancari al fine di poter svolgere i controlli finanziari a nostro giudizio necessari.
Abbiamo condiviso la situazione con l’ amministratore tramite PEC, ed inoltre anche con tutti i consiglieri di tutti i fabbricati che fanno parte del supercondominio.
Dispositivo approvato a larga maggioranza da parte dell’ assemblea
Ebbene, a seguito di tutte queste iniziative, il mio amico condòmino non solo non è riuscito a farsi ascoltare, ma addirittura l’ assemblea ha approvato il rendiconto consuntivo per mezzo del dispositivo che segue:
“L’ assemblea approva a larga maggioranza il consuntivo 2018/2019. Il bilancio viene approvato anche in assenza del conto patrimoniale”.
Si tratta di una precisa volontà politica espressa dalla maggioranza che in pratica significa: Il condominio assume il diritto di decidere in proprio come deve essere redatto il rendiconto, a prescindere di ciò che dispone l’ articolo 1130 bis del codice civile.
A questo punto il condòmino dissenziente, al fine di difendere le proprie ragioni, non ha soltanto la necessità di impugnare la delibera, ma anche l’ esigenza di portare il suo punto di vista a tutti i condòmini.
Ciò in quanto egli diventa parte avversa nei confronti del condominio, poichè l’ assemblea ritiene di avere il diritto di decidere in proprio (ossia a prescindere di ciò che la norma dispone) quale debba essere la qualità e la trasparenza del conto consuntivo presentato dall’ amministratore.
Il punto di vista – Rendiconto a norma di legge
Pertanto, ho provveduto a scrivere una lettera circolare per tutti i condòmini, a firma del condòmino dissenziente, al fine di far cambiare punto di vista ai condòmini:
La Gestione Condominiale si può paragonare, per analogia, al motore di un automobile:
E’ inutile proporre di cambiare il conducente (ossìa l’ amministratore), se il problema è il motore della macchina (ossìa l’ organizzazione del Condomìnio) che si è ingrippato.
Prima aggiusta il motore (Organizza la Gestione Condominiale in modo che faccia gli interessi dei condòmini).
Poi potrai pensare a trovare un buon autista (ossìa un amministratore che gestisca i fornitori, i tecnici e i professionisti di tua fiducia, con regole chiare, condivise e accettate per iscritto prima di assumere l’ incarico).
Lettera da condividere per promuovere la gestione amministrativa conforme alle norme in vigore
Di seguito condivido in forma anonima il testo della lettera, al fine di aiutare i condòmini che possono avere lo stesso problema da affrontare:
Gentilissimo,
Ti scrivo per informarti che l’assemblea ordinaria, purtroppo, ha approvato il rendiconto inerente l’esercizio 2018/2019, nonostante la mancanza del riepilogo finanziario sia stata riscontrata esplicitamente dalla maggioranza dei condòmini che ha approvato la delibera.
Voglio condividere con te che, prima della data prevista dall’ avviso di convocazione, ho contattato l’ amministratore in diversi modi, al fine di poter ottenere i documenti contabili obbligatori, i quali sono previsti dalle norme in vigore già da diversi anni.
Purtroppo non sono riuscito ad ottenere le informazioni richieste.
Pertanto ti informo che sono stato costretto ad impugnare le delibere di assemblea di approvazione del rendiconto relativo all’ esercizio 2018/2019.
Mi preme farti sapere che la gestione amministrativa non è una questione di forma ma di sostanza.
Conoscere l’entità dei debiti e della relativa copertura patrimoniale; essere consapevoli delle effettive risorse finanziarie esistenti alla data di chiusura dell’esercizio, soprattutto per un condominio grande come il nostro, non è una questione di puntiglio personale, ma bensì di corretta e dovuta informazione necessaria.
Ti informo che ho aperto l’indirizzo di posta elettronica ………@…….. per condividere notizie e formazione in merito alla corretta gestione economica e finanziaria del condominio.
Ti invito a contattarmi, per avere informazioni e per costituire un gruppo di condomini interessati ad applicare nel condominio le procedure di gestione suggerite dalla Community AziendaCondominio (www.aziendacondominio.it), di cui sono un sostenitore e un promotore.
Un caro saluto per te e per la tua famiglia.
Chi siamo
Mi chiamo Antonio Azzaretto. Sono titolare dello studio Antonio Azzaretto. Accetto incarichi di amministratore di condominio.
Ho fondato la Community AziendaCondominio.
Ci proponiamo di essere un autorevole alleato e un punto di riferimento per il mondo del condominio.
La nostra Community, tra l’ altro, ha l’ obiettivo di essere una fonte di informazioni precisa ed attendibile per tutti i condòmini.
Inoltre, ci teniamo a rivolgerci anche a tutti gli amministratori di condominio che intendono utilizzare il nostro marchio: Contattateci se volete proporvi alle comunità residenziali come amministratori iscritti alla nostra Community.
Per ciò che mi riguarda, sono iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano.
Tra le diverse attività, sono iscritto alla commissione di studio dei Commercialisti di Milano, la quale ha l’obiettivo di occuparsi di condominio e di amministrazione immobiliare.
Svolgo con passione attività di consulente di azienda per le comunità residenziali che abitano in condominio.
Essendo esperto in materie contabili ed aziendali, assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.
Talvolta scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.