Il registro di anagrafe condominiale è disposto dal punto 6 dell’ art. 1130 codice civile che recita:

L’ amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

Si tratta di una novità della riforma, che per certi versi è oscura nel suo significato.

Nell’ attesa di future spiegazioni ufficiali del legislatore (le quali non so se auspicarle o temerle), di seguito commento la norma e scrivo le direttive da seguire per la Community AziendaCondominio.

Anzitutto vi è l’ obbligo da parte dell’ amministratore di tenere un nuovo registro dove siano elencate determinate informazioni che riguardano le singole unità immobiliari.

Le informazioni da iscrivere nel registro sono le seguenti:

1) Le generalità di tutti i proprietari, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio.
2) Le generalità di tutti gli altri eventuali residenti non proprietari (ossia dei titolari di diritti reali o di diritti personali di godimento);
3) I dati catastali di ciascuna unità immobiliare;
4) Ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.

L’ obbligo di fornire queste informazioni è in capo al proprietario; ciò si comprende poichè, nell’ ultimo comma, la norma attribuisce all’ amministratore il potere di “acquisire le informazioni necessarie” per la tenuta di questo registro, addebitandone il costo ai responsabili (…che non rispondano alle richieste di informazioni da parte dell’ amministratore).

L’ obbligo di richiedere queste informazioni, invece, è in capo all’ amministratore, come si evince dall’ art. 1129 del codice civile che dispone come “grave irregolarità” non adempiere all’ obbligo di cui all’ art. 1130 n. 6 (che riguarda proprio il registro di anagrafe condominiale).

Questi sono gli obblighi che sono previsti dalla legge.

Siccome ho notato che si stanno formando le più fantasiose interpretazioni di questa nuova disposizione di legge, di seguito vorrei elencare cosa la norma NON dispone:

1) La legge NON OBBLIGA i condòmini a fornire fotocopie di documenti e certificazioni.
2) La legge NON OBBLIGA tutti i proprietari a sottoscrivere i propri dati che devono essere archiviati dall’ amministratore. Un proprietario può fornire tutte le informazioni riguardanti il registro di anagrafe condominiale per conto di tutti gli altri proprietari e residenti.
3) La legge NON OBBLIGA a dichiarare le percentuali di possesso dei beni immobili, poichè ciò non è previsto.
4) La legge NON OBBLIGA a fornire gli estremi dei contratti di locazione stipulati, nè copie di detti contratti, poichè ciò non è previsto.
5) La legge NON OBBLIGA a fornire tutte le informazioni che sono richieste dagli amministratori, ma soltanto quelle che sono richieste dalla legge (ad esempio fornire numeri di telefono, indirizzi e-mail, indirizzi pec non è obbligatorio per legge); comunque è opportuno fornire dei recapiti, poichè l’ amministratore di condominio ha bisogno di comunicare con i residenti in caso di necessità.

Invece vi è una disposizione della legge che non è passata tra gli addetti ai lavori, che è la seguente: Tra i residenti “aventi diritto” da dichiarare ci sono anche i familiari conviventi non proprietari.

Riguardo “ogni dato relativo alla sicurezza”…

Quì è necessario scrivere che il legislatore ha superato se stesso. Se voleva scrivere una norma oscura e incomprensibile ci è riuscito in pieno!!

Su questo punto ho letto di tutto.

Ad esempio, vi sono opinioni che ritengono giusto e doveroso chiedere copia delle certificazioni degli impianti privati.

Invece, il modello predisposto da ANACI, chiede di sottoscrivere la seguente dichiarazione: MI RISULTA che l’ unità immobiliare e gli impianti in essa ubicati siano a norma. (…come dire che a una persona “può risultare” che ci sia troppo sale nella minestra, per un altra “può risultare” che la minestra sia salata al punto giusto).

Pertanto, a seguito di quanto scritto, i punti in sospeso di questa nuova norma sono essenzialmente tre:

1) L’ amministratore non è un pubblico ufficiale, e non ha il potere di acquisire tutte le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe condominiale. I suoi poteri sono gli stessi di ogni privato cittadino. Pertanto che succede se il condòmino è reticente e non risponde?

2) Nella valutazione del “costo da addebitare ai responsabili” vi è anche il compenso dell’ amministratore per la ricerca delle informazioni mancanti? Se si, qual’ è in questo caso il costo giusto da addebitare?? Ed inoltre qual’ è il limite che termina l’ attività dell’ amministratore di cercare le informazioni “mancanti”?

3) Cosa si deve intendere per “ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza?”.

Di seguito suggerisco agli amministratori e ai condòmini l’ orientamento che mi sembra opportuno:

Ho predisposto un modello di dichiarazione standard dei dati necessari per curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, che contiene tutte le informazioni necessarie sia per predisporre il registro, sia per avere contezza di quanti residenti ci siano nel condominio, sia per fornire i recapiti telefonici e telematici necessari all’ amministratore.

Il modulo può essere utilizzato dai condòmini che vogliono essere in regola con la legge, senza impazzire inseguendo le fantasiose interpretazioni di moltissimi addetti ai lavori che circolano nel mercato: E’ sufficiente inserire i dati del proprio amministratore nella nota sulla privacy, compilare il modello in tutte le sue parti, e consegnarlo.

L’ unico documento da allegare a mio giudizio necessario (anche se effettivamente non è previsto dalla norma in vigore), è la fotocopia del documento di identità del proprietario che firma la dichiarazione, al solo fine di responsabilizzare chi sottoscrive la dichiarazione.

Gli amministratori di condominio, invece, possono adempiere facilmente alle disposizioni di legge, predisponendo una circolare ai propri condòmini, e indicando il link che li guidi a questa pagina, al fine di poter scaricare e compilare il modello e restituirlo.

Di seguito potete scaricare in PDF il modello di raccolta dati della Community AziendaCondominio, e utilizzarlo per comunicare i dati necessari per curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale: Dichiarazione dei dati necessari per curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale