Ratifica dell’operato dell’amministratore condominiale
L’amministratore di condominio ha dei poteri e dei doveri individuati dalla legge, ma se va oltre le proprie attribuzioni l’assemblea può ratificare il suo operato.

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

In tema di condominio negli edifici, l’assemblea ha sempre il potere di ratificare i provvedimenti dell’amministratore eccedenti la sfera di competenza di quest’ultimo, con efficacia sanante dei loro effetti, purché tali atti rientrino a loro volta nei poteri gestori del medesimo consesso.

In buona sostanza se l’amministratore dispone degli interventi, non urgenti di manutenzione straordinaria (es. sostituzione portone), l’assemblea ha tutto il potere di ratificare l’operato del proprio legale rappresentante.

Se, invece, il provvedimento dell’amministratore, oltre ad eccedere i propri poteri, esula dalle competenze assembleari (es. chiusura all’uso di una parte comune in assenza di ragionevoli motivi), l’assemblea non può far nulla.

Attribuzioni dell’amministratore

Una volta nominato, che cosa può e che cosa deve fare l’amministratore?

L’elenco delle attribuzioni, ossia dei poteri e doveri dell’amministratore condominiale è contenuto nell’art. 1130 c.c. ma di attribuzioni e obblighi si hanno tracce anche nell’art. 1129 c.c.

L’amministratore, inoltre, in quanto mandatario della compagine, è tenuto e può fare tutto ciò che serve per adempiere alle proprie funzioni, sia pur se ciò sia non espressamente previsto (art. 1708 c.c.).

Assemblea condominialeNon è raro, leggendo le tante sentenze che si occupano dell’argomento, trovare alcune decisioni nelle quali si legge che l’essenza delle funzioni dell’amministratore è imprescindibilmente legata al potere decisionale dell’assemblea: è l’assemblea l’organo deliberativo del condominio e l’organo cui compete l’adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso, mentre l’amministratore riveste un ruolo di mero esecutore materiale delle deliberazioni adottate in seno all’assemblea. Nessun potere decisionale o gestorio compete all’amministratore di condominio in quanto tale (e ciò a differenza di quanto accade nelle società, sia di persone che di capitali, dove all’amministratore competono poteri propriamente gestionali) (Cass. 7 marzo 2013, n. 5761).

Insomma secondo la Cassazione, l’amministratore è organo esecutivo del condominio: l’assemblea decide, l’amministratore esegue.

Vero ma fino ad un certo punto; lo stesso art. 1130 c.c. (nel delineare le attribuzioni dell’amministratore) lascia al mandatario della compagine un margine di manovra, sia pur minimo, che lo rende non solamente mero esecutore della volontà assembleare ma anche figura in grado di adottare provvedimenti vincolanti (art. 1133 c.c.) senza il preventivo assenso dell’assise.

Provvedimenti dell’amministratore e ratifica

Alcuni esempi di potere d’azione dell’amministratore slegato dalla mera esecuzione della volontà assembleare, poteri che hanno riflessi immediati sulla vita comune, possono essere d’aiuto per comprendere meglio quanto detto, fin’ora, in via del tutto teorica.

Si pensi alla mancanza di disciplina dell’orario di accensione dell’impianto di riscaldamento centralizzato: l’amministratore può deciderne uno di propria iniziativa.

Si pensi, ancora, alla necessità di agire contro alcuni condomini per il recupero del credito e della correlata esigenza di dotarsi delle provviste economiche necessarie a farlo.

In questi casi l’amministratore può agire senza chiedere all’assemblea il permesso di prendere simili provvedimenti, anzi: soprattutto per il caso del recupero del credito, restare inerte può avere delle conseguenze sul corretto adempimento dell’incarico.

Ci sono casi, poi, in cui l’amministratore dovrebbe avere l’autorizzazione assembleare prima di agire, ma, invece, agisce comunque di propria iniziativa.

In questi casi il mandatario può ottenere la ratifica del proprio operato e, di conseguenza, vedere sanata l’iniziale carenza di legittimazione a compiere l’atto compiuto.

In tal senso è stato più volte affermato che è davvero pacifico che l’assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell’opera utilmente surrogata dall’approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini (cfr. Cassazione civile , sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133; Cass. Sez. II civ., 27 dicembre 1963, n. 3226) (Trib. Salerno 10 novembre 2009).
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