LA RAPPRESENTANZA PROCESSUALE E SOSTANZIALE IN CONDOMINIO E PER GLI INTERESSI CONDOMINIALI

Verso una legittimazione passiva generale dell’amministratore per ogni controversia relativa a un interesse condominiale

E’ necessario sottolineare che l’argomento non può ridursi ad una astratta scelta tra più opzioni:

Legittimazione esclusiva, concorrente, litisconsorzio necessario fra tutti i condomini.

La risposta deve seguire l’esatta precisazione del problema che quella scelta è chiamata a risolvere.

Come pure l’individuazione dei caratteri della fattispecie (legale e concreta) deve precedere la formulazione di collegamenti, altrimenti di dubbia validità, con uno schema o strumento tipico presupposto.

Se il problema fosse quello di decidere chi sia legittimato ad agire in difesa delle parti comuni o a resistere ad una pretesa concernente le parti comuni azionata contro il condominio, ci troveremmo dinanzi ad un falso problema.

Ciò in quanto la soluzione (obbligata) sarebbe quella fornita dall’art. 1131, co. 1, 2, c.c.:

L’amministratore è legittimato ad agire e resistere in difesa delle parti comuni del condominio.

In realtà, il problema non è quello dell’ampiezza della legittimazione dell’amministratore, bensì quello dell’atteggiarsi della pretesa azionata nei confronti o da parte dell’amministratore.

Nel senso del rapporto alla sua figura e alle sue attribuzioni, e nei confronti dei singoli.

In rapporto alla loro posizione all’interno dell’assetto proprietario del condominio e all’inter­no della struttura o organizzazione condominiale.

È bene tener presente che l’organizzazione condominiale è pur sempre conseguenza della rilevanza assegnata dal diritto al collegamento funzionale di beni.

Non è possibile considerare il condominio nient’altro che un’occasione in cui la proprietà esclusiva è costretta a convivere con la proprietà comune.

Ossia a considerare i diritti e i rispettivi soggetti titolari, piuttosto che l’oggetto dei diritti stessi e la situazione in cui questi ultimi si trovano.

Probabilmente a generare incertezze è la circostanza di non considerare che l’edificio in condominio è pur sempre uno.

Come sono una parte sola, comune a tutto l’edificio, le fondazioni, le scale, gli ascensori, gli accessi e così via.

È proprio questa la prospettiva adottata dal diritto.

Il quadro di riferimento della disciplina del condominio negli edifici «non è quello della situazione in cui un bene forma oggetto di un diritto il cui titolo di acquisto (o “di provenienza”) spetta in comune a più persone.

In tal caso, il diritto si preoccupa di regolare i rapporti tra i partecipanti riguardo al godimento del diritto fin quando spetta in comune».

La disciplina del condominio si occupa di beni funzionalmente collegati.

Con la conseguenza che «la rilevanza giuridica della qualificazione dei beni precede la disciplina dei diritti, dei rapporti e degli atti che viene dopo e che suppone quella, proprio quella e soltanto quella qualificazione giuridica della realtà»[1].

La considerazione unitaria dei beni funzionalmente collegati a formare l’edificio in condominio e il riflesso modello organizzativo normativamente definito piegano, inevitabilmente, le modalità di esercizio dei diritti individuali e i rapporti tra i soggetti titolari e tra questi e i terzi.

In particolare, il problema della difesa o dell’attuazione delle posizioni giuridiche soggettive dei condomini, strettamente connesse tra loro, viene risolto riconoscendo all’amministratore la funzione di necessario “diaframma”.

Ossia l’ amministratore punto di riferimento tra dimensione esterna e dinamiche interne al gruppo dei condomini.

Lo strumento più adeguato per risolvere, soprattutto nelle realtà condominiali di dimensioni più ampie e nel modo più efficiente possibile, il problema del raccordo dei rapporti, verso l’esterno e verso l’inter­no, dei condomini e della difesa o attuazione delle rispettive posizioni giuridiche.

L’amministratore si presenta, così, come la più articolata espressione di un’organizzazione, normativamente strutturata in termini unitari, che coinvolge diversi centri di interesse.

La consapevolezza di tale complessità e il tentativo di definire strumenti per la sua gestione hanno ispirato, anche se con esiti a volte poco convincenti, il disegno riformatore.

È un dato di cui bisogna tener presente.

Per un verso, il legislatore, opportunamente, si è tenuto alla larga da un disegno di entificazione del condominio.

Ed anche se si è esentato dalla conseguente segregazione del patrimonio, non ha rinunciato a rimarcare la considerazione unitaria di quel collegamento tra i beni.

Si è giustamente sottolineato che con la nuova disciplina siano aumentati «gli indici di evidenza normativa di una soggettività attenuata»[2].

Per altro verso, la nuova disciplina introduce due elementi di novità di sicuro rilievo:

Ammette, espressamente e sulla scorta della giurisprudenza consolidatasi negli ultimi anni[3], a svolgere l’attività di amministrazione condominiale anche le società (art. 71-bis, co. 3, disp. att. c.c.).

Il cui assetto giuridico e organizzativo rappresenta un evidente filtro nei rapporti tra i condomini e i terzi.

Le nuove e più articolate funzioni e responsabilità riconosciute all’amministratore che inevitabilmente incideranno sui modelli di organizzazione dell’attività, i requisiti soggettivi richiesti per l’espletamento dell’incarico (art. 71-bis disp. att. c.c.) e le recenti disposizioni in materia di professioni non organizzate introdotte dalla L. 14 gennaio 2013, n. 4 esaltano il tratto professionale della figura di amministratore.

In tal senso, significative sono le tendenze del settore in cui, sempre più, si vanno affermando grandi e articolate organizzazioni dedicate alla “gestione immobiliare”.

Con un ambito di interessi e di attività ben più ampio rispetto a quello riconducibile alla figura tradizionale del professionista individuale.

Una tendenza, peraltro, che sembra sostenuta, più o meno consapevolmente, dal legislatore con modifiche come quella che ha elevato, da quattro a otto, la soglia numerica di partecipanti al condominio oltre la quale la nomina dell’amministratore può essere imposta, su iniziativa anche di un solo condomino, per via giudiziale.

Inoltre, l’intervento riformatore fornisce ulteriori riferimenti testuali e argomenti che vanno nella direzione, impressa dalla giurisprudenza segnalata nelle pagine precedenti, di riconoscere all’amministratore una legittimazione passiva generale per ogni tipo di controversia condominiale.

Contempla espressamente, infatti, alcune ipotesi in cui viene riconosciuto come unico legittimato passivo il condominio rappresentato dall’amministratore.

Nel caso di azioni finalizzate alla «revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio» ai sensi dell’art. 68 disp. att. c.c., come pure di quelle «per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali».

L’art. 69, co. 2-3, disp. att. c.c., infatti,  prevede che «può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministra­tore».

Il quale è «tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini».

Ancora: nei supercondominii con più di sessanta partecipanti, ove l’assemblea del singolo condominio non provveda a designare «il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore», ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria per la nomina del rappresentante del proprio condominio e analogamente provvede l’autorità giudiziaria «su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine».

In questo caso, si prevede che diffida e ricorso siano notificati al condominio inadempiente «in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini» (art. 67, co. 3, disp. att. c.c.).

La verità è che verso l’esterno viene certamente in rilievo una pluralità di soggetti (i partecipanti), ma pur sempre caratterizzata da un’unitaria organizzazione e da un’unitaria rappresentanza.

In tal senso, anche l’obbligo di informare senza indugio l’assemblea sancito dal co. 3 dell’art. 1131 c.c., almeno nelle ipotesi in cui l’oggetto della controversia travalichi le attribuzioni dell’amministratore, si rivela certamente funzionale a garantire la possibilità, per i singoli condomini, di intervenire autonomamente nel giudizio.

Ma non condiziona (o pregiudica) l’integrità del contraddittorio che resta correttamente instaurato con la chiamata in giudizio dell’amministratore[4].

Alla luce di questi spunti normativi e interpretativi è plausibile dunque ritenere che nei giudizi finalizzati all’accertamento della proprietà esclusiva o comune di un bene (tema su cui, come si è rilevato nelle pagine precedenti, sussistono incertezze e riscontri che appaiono contrastanti) il problema non sia l’ampiezza della legittimazione dell’amministratore, che è definita per legge in via generale.

ma se sussista o meno la sua legittimazione.

Da molte sentenze della S.C., andando oltre le affermazioni di principio e le conclusioni, è possibile ricavare indicazioni che rivelano una traccia comune, pur non esplicitata, che guida le decisioni.

L’affermazione della necessità del litisconsorzio fra tutti i condomini è stata, sì, la risposta univoca, ma al cospetto di situazioni processuali e fattuali del tutto differenti.

Se la controversia vede contrapposti i condomini unitariamente, come unico centro di interessi, ad un terzo estraneo, va riconosciuta la legittimazione esclusiva del gruppo, nella persona dell’amministratore o, in alternativa, tutti i condomini dovranno essere necessariamente coinvolti secondo le regole del litisconsorzio necessario.

La presenza nel giudizio dell’amministratore esclude però la necessità di integrare il contradditorio con i singoli condomini[5].

Diversamente, ove la controversia faccia emergere, rispetto al gruppo, la posizione differenziata di uno o più condomini che fanno valere, anche con domanda riconvenzionale, la proprietà esclusiva di un bene comune, allora il contraddittorio potrà dirsi correttamente instaurato solo con la chiamata in giudizio di tutti condomini.

In questo caso, ad essere contrapposte sono le posizioni sostanziali dei singoli condomini, il conflitto è tra interessi individuali, tra condomini; non tra questi, unitariamente considerati, e un terzo.

Parti del processo sono allora, necessariamente, i singoli proprietari.

I quali sono impegnati con i rispettivi titoli a confermare l’assetto proprietario del condominio o a definirne uno nuovo, per cui l’ accertamento può avvenire unicamente nei confronti di tutte le parti interessate.

Da qui la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, non sussistendo affatto, in questa diversa fattispecie, la legittimazione passiva dell’amministrato­re[6].

In altri termini, quando la controversia è tra i condomini considerati unitariamente, come unico centro di interessi, e un terzo, la legittimazione dell’amministratore e quella di tutti i condomini sono fungibili.

La legittimazione dell’amministratore si rivela allora un utile surrogato funzionale del litisconsorzio di tutti i condomini.

Quando, invece, è in discussione l’assetto proprietario all’interno del condominio, tra i condomini, quando in conflitto sono gli interessi individuali dei singoli condomini nelle loro reciproche posizioni, viene meno la legittimazione dell’am­ministratore.

Il quale rappresenta tutti i partecipanti e non alcuni di essi, rendendo così necessario instaurare il contraddittorio tra tutti i condomini.

Sembra dunque delinearsi, in termini generali, una ricostruzione in base alla quale, se la pretesa azionata o contestata si contrappone agli interessi dei condomini unitariamente considerati, unico deve essere anche il punto di riferimento soggettivo.

Vale a dire, quando c’è, l’amministra­tore, la cui attività si inserisce in un rapporto che lega questa figura ai condomini unitariamente considerati.

Ne deriva che diritti ricollegabili alla gestione o agli interessi comuni dei condomini dovranno essere fatti valere nei confronti dell’amministratore o, in alternativa, di tutti i condomini[7].

Le opzioni si riducono solo a due.

Le soluzioni ad una sola e comune alle due prospettive.

O si considera, secondo la ripetuta formula, l’ammi­nistratore un mandatario dei singoli condomini, incaricato di tutelare il loro interesse individuale e gli interessi comuni… In questo caso la presenza, nel medesimo giudizio, dei mandanti (i condomini), contemporaneamente a quella del mandatario (l’amministratore), si rivela del tutto superflua[8];

Oppure, se lo si considera – com’è preferibile – un punto di riferimento stabile e unitario degli interessi di tutti i partecipanti, una volta accertato che la pretesa ha ad oggetto un interesse comune (a tutti i partecipanti) si deve riconoscere il carattere esclusivo della rappresentanza dell’amministratore.

Essendo in tale ipotesi immaginabile unicamente un intervento di carattere adesivo dei singoli condomini[9]. – rappresentanza processuale e sostanziale in condominio

Con questo genere di considerazioni si spiegano quegli esiti giurisprudenziali che hanno riconosciuto una portata generale, estesa a ogni interesse condominiale, della legittimazione passiva dell’amministratore, in quanto espressione unitaria di tutti i condomini.

Escludendo in tal senso che sia necessaria un’integrazione del contraddittorio nei confronti dei singoli partecipanti quando sia stato instaurato tra un terzo (o un condomino), da una parte, e l’amministratore: in questa direzione, recentemente, la S.C. ha sostenuto che:

«Con riferimento alla domanda con la quale in via riconvenzionale i convenuti hanno chiesto l’accertamento della proprietà esclusiva del sottotetto», l’amministratore del condominio «è legittimato passivamente nelle liti aventi a oggetto le azioni reali relative alle parti comuni, per cui deve ritenersi non necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini. (…).

Tale legittimazione ha portata generale in quanto estesa a ogni interesse condominiale.

Essendo la ratio della norma diretta a evitare il gravoso onere a carico del terzo o del condomino, che intenda agire nei confronti del condominio, di evocare in giudizio tutti i condomini»[10].

Il singolo condomino e la gestione – Rappresentanza processuale e sostanziale in condominio

La gestione del condominio ha nella figura dell’amministratore la sua più articolata espressione, presidio di un’organizzazione, normativamente strutturata in termini unitari, che coinvolge diversi centri di interesse, di diversa natura e non riferibili solo ai condomini.

L’assetto gestionale si manifesta, nella configurazione codicistica, estremamente procedimentalizzato e organizzato.

Tali caratteri costituiscono gli strumenti più efficaci di garanzia dell’interesse individuale, quando è inserito in un contesto pluralistico.

Ma determinano anche che il singolo possa compiere atti, rilevanti per tutti i partecipanti al gruppo, unicamente nel rispetto di quei procedimenti e di quelle forme organizzative cui egli stesso deve o, semplicemente, può concorrere a determinare.

Si è osservato che «ogni condomino ha diritto di concorrere alla gestione degli interessi comuni».

Ma tale concorso «avviene essenzialmente in forma assembleare» ed è possibile unicamente «nei limiti e nei modi stabiliti dalle disposizioni che regolano il funzionamento e i compiti dell’assemblea»[11].

L’unico spazio riconosciuto dal codice all’iniziativa gestionale del singolo condomino è quello individuato e delimitato dall’art. 1134 c.c., norma toccata dalla recente riforma. – rappresentanza processuale e sostanziale in condominio
________________

[1] – rappresentanza processuale e sostanziale in condominio

M. Costantino, L’istituto della proprietà condominiale nella riforma della gestione dei conflitti, cit., p. 5.

[2] – rappresentanza processuale e sostanziale in condominio

Così, A. Scarpa, L’amministratore fa il “pieno” di responsabilità”, in Guida dir., 2013, 3, p. 86; v. anche V. Colonna, commento sub art. 1129, in Commentario del Codice civile diretto da E. Gabrielli, Della Proprietà, vol. III, cit., p. 376.

Il punto è già stato approfondito in questo volume.

Come indici rivelatori, si sono segnalate le seguenti disposizioni: l’amministratore è obbligato a «far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio» su uno specifico conto separato corrente intestato al condominio (art. 1129, co. 7, c.c.); nel rendiconto è tenuto a mettere in evidenza ogni «dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve» (art. 1130-bis, co. 1, c.c.).

Configura espressamente un’ipotesi di “grave irregolarità” – che legittima i condomini, anche singolarmente, ad agire per la revoca giudiziale dell’incarico dell’amministratore – una «gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini» (art. 1129, co. 12, n. 4, c.c.).

Qualora l’assemblea, a cui è riservata la decisione (salvo il caso in cui i lavori “rivestano il carattere urgente”: art. 1135, co. 2, c.c.), deliberi la realizzazione di interventi di manutenzione straordinaria, è tenuta, ora obbligatoriamente, a costituire «un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori» (art. 1135, co. 1, n. 4, c.c.).

Ulteriori espresse ipotesi di “grave irregolarità” sono l’autonoma iniziativa dell’amministratore

che, per un credito insoddisfatto, abbia acconsentito «alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio» e «l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva» qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio (art. 1129, co. 12, n. 5 e 6, c.c.).

Significativa è inoltre l’integrazione apportata all’art. 2659, co. 1, n. 1, c.c. con cui si dispone, in ordine al contenuto della nota di trascrizione, che «per i condominii devono essere indicati l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale». – rappresentanza processuale e sostanziale in condominio

[3]

Il precedente più autorevole è rappresentato da Cass., 24 ottobre 2006, n. 22840, in Foro it., 2007, I, c. 802, con nota di A. Celeste, Amministratore di condominio può essere anche una persona giuridica: una soluzione moderna con motivazione antiquata.

[4]

Pertinenti i rilievi di Cass., 28 aprile 2004, n. 8139, in Arch. locazioni, 2004, p. 493, secondo cui l’amministratore condominiale è passivamente legittimato a stare in giudizio in tutte le controversie che abbiano ad oggetto i servizi e i beni comuni.

Come quella avente ad oggetto l’impugnazione di una deliberazione assembleare di soppressione del servizio di portierato.

Controversie rispetto alle quali sono legittimati ad intervenire anche i singoli condomini. «Peraltro – osserva la S.C. – quand’anche l’amministratore non avesse adempiuto all’obbligo di adeguata informativa nei confronti dei singoli condomini – obbligo finalizzato a consentire loro di intervenite nel giudizio.

Essendo a ciò comunque legittimati (essendo eccettuate solo le ipotesi di controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni relative alla gestione di servizi volti a soddisfare esclusivamente esigenze collettive della gestione stessa, per le quali la legittimazione dell’amministratore è da ritenere esclusiva).

Nondimeno detto inadempimento non potrebbe avere ricadute processuali sotto il profilo della integrità del contraddittorio, ma potrebbe soltanto determinare una responsabilità in capo all’amministratore medesimo per la cattiva esecuzione del mandato conferitogli». – rappresentanza processuale e sostanziale in condominio

[5]

A questa ipotesi sono riconducibili i casi esaminati da un primo gruppo di pronunce (ad esempio, Cass., 30 aprile 2012, n. 6607, in Banca dati Leggi d’Italia. Cass., 17 marzo 2006, n. 6056, in Arch. locazioni, 2006, 5, p. 560).

In cui uno o più condomini hanno agito giudizialmente per l’accertamento della natura condominiale di alcune parti dell’edificio nei confronti di un terzo estraneo al condominio o di chi aveva realizzato o proceduto alla vendita frazionata dello stesso.

L’affermazione del litisconsorzio tra tutti i condomini si spiega con il riconoscimento della legittimazione esclusiva dell’intero gruppo condominiale.

Il quale, però, nel giudizio non era stato rappresentato unitariamente dall’amministratore.

Da qui, la necessità di integrare il contraddittorio con tutti i condomini.

[6]

In questa ipotesi è inquadrabile un altro gruppo di sentenze al cui esame erano i casi di uno o più condomini che hanno agito nei confronti del condominio, nella persona dell’amministratore, per l’accertamento della proprietà esclusiva di parti considerate condominiali.

Ad esempio, Cass., 14 aprile 2004, n. 7058, in Guida dir., 2004, 20, p. 64; Cass., 6 agosto 2001, n. 10828, in Banca dati Leggi d’Italia; Cass., 19 maggio 1999, n. 4845, in Arch. locazioni, 2000, p. 265.

O che, situazione speculare, convenuti per l’accertamento della proprietà comune di un bene, hanno proposto domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà esclusiva.

Ad esempio, Cass., 8 settembre 2009, n. 19385, in Banca dati Leggi d’Italia; Cass., 20 settembre 2000, n. 12439, in Arch. locazioni, 2001, p. 237, con nota di M. De Tilla.

In questi casi, la definizione dell’assetto proprietario tra i condomini non poteva avvenire che tra tutte le parti interessate.

Quindi, l’affermazione della necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini era diretta conseguenza dell’affermazione dell’esclusione della legittimazione passiva dell’amministratore.

[7]

Quando manchi un amministratore la chiamata in giudizio di tutti i condomini sarà inevitabile oppure si potrà «richiedere la nomina di un curatore speciale» (ex art. 65 disp. att. c.c.).

[8]

Per un’osservazione sostanzialmente analoga, M. De Tilla, Azione del condomino per vizi dei beni comuni e responsabilità del costruttore-venditore, nota a Cass., 14 dicembre 1993, n. 12304, in Giust. civ., 1994, I, p. 2565.

[9]

Per analoghi rilievi, si rinvia a V. Colonna, Sulla natura delle obbligazioni del condominio, cit., passim. Recentemente, si è espresso per la tesi che qualifica l’intervento del singolo condomino come “intervento adesivo autonomo”.

C.M. Bianca, op. cit., p. 36, che perviene a queste conclusioni:

«La costituzione del singolo condomino nel giudizio già instaurato dall’amministratore può spiegarsi correttamente solo riconoscendo che parte processuale della causa condominiale è il condominio.

Il singolo condomino, precisamente, può intervenire nel giudizio in quanto interviene come parte individuale e quindi come parte distinta rispetto al condominio.

Nel giudizio egli non sostituisce l’amministratore ma fa valere il proprio interesse a sostenere le ragioni del condominio, in quanto gli effetti della sentenza incidono sul suo diritto di comunione o sulla sua responsabilità, dovendo rispondere in proprio in caso di condanna del condominio.

Si tratta di un intervento che può qualificarsi adesivo autonomo».

V. Cass., 8 agosto 1989, n. 3646, in Banca dati Leggi d’Italia, per cui «solo chi abbia la veste di amministratore può (e deve) nei limiti di quelle attribuzioni (e di quei maggiori poteri) rappresentare il condominio in giudizio, ferma restando la facoltà del singolo condomino di intervenire nella lite ad adiuvandum, come portatore di un proprio interesse».

[10]

In questi termini, Cass., 17 dicembre 2013, n. 28141, in Banca dati Leggi d’Italia, con la precisazione che «naturalmente, per le cause aventi a oggetto materie che eccedono le attribuzioni dell’amministratore, ai sensi del citato art. 1131 c.c., comma 3, il potere di rappresentanza in giudizio dell’amministratore è subordinato alla autorizzazione a resistere (o anche alla ratifica) da parte dell’assemblea, alla quale l’amministratore è tenuto senza indugio a riferire (SS.UU. 18331/2010; 22294/2004)».

Secondo la S.C., tale conclusione non contrasta con Cass., SS.UU., 13 novembre 2013, n. 25454, cit., in quanto «la questione – circa la legittimazione passiva dell’amministratore ovvero la sussistenza di un litisconsorzio necessario nei confronti di tutti i condomini nel caso in cui sia proposta da un condomino o da un terzo una domanda di accertamento della proprietà esclusiva di un bene condominiale.

Non è stata in alcun modo esaminata, non assumendo alcun rilievo ai fini della decisione di quel giudizio», che aveva affrontato la questione della necessità di «integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini» in una controversia «fra due condomini, in cui il convenuto aveva proposto una eccezione e non una domanda riconvenzionale con cui era stata invocata la proprietà esclusiva di uno spazio che l’attore aveva rivendicato come condominiale».

[11]

M. Basile, Condominio negli edifici, cit., p. 7.