Architetto Antonio Montana scrive…

Spesso succede che il costruttore di un intero fabbricato, al momento della vendita dei singoli appartamenti, faccia accettare agli acquirenti una clausola (contenuta nel regolamento condominiale o da tutti i titoli di compravendita) con cui si esonera dal pagamento delle spese comuni per quanto riguarda le unità abitative rimaste eventualmente invendute e quindi, nella sua disponibilità.

Le relative spese condominiali (mantenimento, gestione e manutenzione del condominio) ricadono sugli altri condomini che hanno acquistato (con conseguenti aggravi di spese).

La Cassazione ha, infatti, sancito il principio per il quale i rapporti tra i condomini ed il costruttore sono riconducibili a quelli tra consumatori e professionisti e perciò ad essi è applicabile la disciplina prevista dal Codice del Consumo (decreto   legislativo 6 settembre 2005, n. 206, articoli dal 33 al 38).

Partendo dal presupposto che il costruttore è un condomino fino alla completa vendita di tutte le unità immobiliari, la recente giurisprudenza (Cfr. Cass. Civ. sez. II., Sent. n. 5975/2004) e l’art. 1123 Codice Civile, consente la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, ha infatti considerato favorevole l’esonero totale o parziale di tutte le spese condominiali a favore del costruttore che maturano sulle unità invendute.

Questa volontà deve essere tacitamente espressa nel primo rogito di vendita stipulato dal notaio allegando le tabelle millesimali e il regolamento di condominio(che in questo caso è di tipo contrattuale).

Poiché il regolamento contrattuale firmato dai condomini e dal costruttore è configurabile come un esempio di convenzione tra le parti, la clausola di esonero in cui si accetta l’esclusione del costruttore  dalle spese comuni è da considerarsi legittima per i motivi suddetti.

Questo diritto di esonero NON può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio a decorrere dalla data del primo atto di compravendita.

Questa pattuizione è ritenuta vessatoria per il consumatore/acquirente e quindi, bisognevole della cosiddetta seconda firma per essere valida ed efficace (ai sensi degli art. 1341 e 1342 C.C)che deve essere apposta in calce al contratto, “per espressa accettazione”.

Una diversa pattuizione deve ritenersi vessatoria nei confronti dei condomini, salvo che l’imprenditore NON fornisca prova che lo stesso accordo abbia formato oggetto di una compensazione specifica con l’acquirente e che quest’ultimo abbia ricevuto in cambio un vantaggi superiore (ad es. un abbattimento del prezzo a cui l’immobile è stato venduto). La valutazione di vessatorietà deve essere richiesta dal giudice e valutata da un tecnico volta per volta, tenendo conto della natura del bene o del servizio oggetto del contratto e facendo riferimento alle circostanze esistenti al momento della conclusione dell’atto e alle altre clausole previste.

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