Quando un’innovazione deve ritenersi vietata perché rende inservibili le cose comuni anche ad un solo condominio?

(29/03/2013) di Alessandro Gallucci

La domanda che abbiamo posto nel titolo ha trovato risposta in una sentenza resa dal Tribunale di Salerno nel mese di ottobre dello scorso anno.

La storia in breve: un condomino impugna una delibera perché a suo dire i lavori di ristrutturazione della vanella rendevano inservibile tale parte comune.

Essa, secondo la definizione fornita dalla giurisprudenza, sulla scorta del significato letterale del termine, è considerata quel “cortile di piccole o di piccolissime dimensioni, che serve prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (bagni, gabinetti, disimpegni, servizi etc.)” (Cass. 7 aprile 2000, n. 4350).

Insomma per il condominio le opere deliberate rappresentavano un’innovazione vietata ai sensi del secondo comma dell’art. 1120 c.c. che recita: sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Per il Tribunale di Salerno l’impugnazione della delibera doveva essere considerata infondata.

E’ scritto in sentenza: “si dibatte – a ben vedere – del superamento dei limiti di cui all’art. 1120 c.c. nel punto in cui dispone che sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Deve però considerarsi "innovazione" soggetta alle limitazioni di cui all’art 1120 cod. civ, non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l’entità o la destinazione della cosa stessa, si da turbare l’equilibrio fra i concorrenti interessi dei condomini.

In questo senso quindi nell’identificazione del limite all’immutazione disciplinato dall’art. 1120, comma secondo, cod. civ., il concetto di inservibilità della stessa non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione – coessenziale al concetto di innovazione – ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della "res communis" secondo la sua naturale e tipica fruibilità; si può tener conto di specificità – che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condomino solo se queste costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo” (Trib. Salerno 16 ottobre 2012 n. 2144).

Insomma il concetto d’inservibilità dev’essere valutato alla stregua della concreta utilizzabilità della parte comune rispetto alla quale il condomino lamenta che l’intervento innovativo debba essere considerato illecito.

Insomma, per dirla con parole diverse, secondo il giudice del Tribunale di Salerno la vanella, per definizione, serve a dare luce ed aria a locali secondari; se gli interventi che la riguardano non alterano tale destinazione essi, in primo luogo, non possono essere considerati innovativi e comunque per essere vietati dovrebbero rendere inservibili il “cortiletto” rispetto a quella sua specifica destinazione.

Ciò, per passare dal particolare al generale, vale per ogni bene comune rispetto a quale si deve valutare l’illegittimità dell’opera deliberata.