Quando le delibere condominiali sono nulle e quando annullabili?

Corte di Cassazione Civile, sezione seconda, sentenza n. 15523 del 20 Giugno 2013. Ai sensi dell’art. 1123 cod. civ. è necessario il voto unanime dei condomini per l’approvazione della delibera condominiale che stabilisce o modifica i criteri di riparto delle spese comuni.

In caso contrario, la delibera è nulla. E’ quanto stabilito dalla sentenza in oggetto, in cui la Suprema Corte si sofferma altresì a qualificare giuridicamente le conseguenze dell’applicazione di tali criteri affetti da nullità. Nel caso di specie un condomino si oppone al decreto ingiuntivo emesso a seguito di mancato pagamento di oneri condominiali, ripartiti appunto attraverso l’applicazione di criteri non varati all’unanimità.

La Corte d’Appello ha dichiarato la nullità della delibera impugnata (sebbene non tempestivamente) ricalcolando il saldo dovuto dal privato, nettamente inferiore rispetto a quello contenuto nel decreto ingiuntivo. Risultato soccombente in primo e secondo grado, il condominio propone ricorso in Cassazione.

La Cassazione conferma la sentenza impugnata, riconoscendo come consolidato l’orientamento giurisprudenziale che non solo, in assenza di unanimità di volontà dei condomini, individui ex novo i criteri di ripartizione delle spese condominiali, ma che solo anche ne apporti modifiche. Infatti "in tema di condominio sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’articolo 1123 Cc o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini"; per quanto riguarda le deliberazioni successive, inerenti all’applicazione dei criteri così stabiliti, "sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all’articolo 1137, ultimo comma, Cc, le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’articolo 1135, n. 2 e n. 3, Cc, determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all’articolo 1123 Cc".
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