Proprietà esclusiva il sottotetto che serve solo da isolante termico

La presenza in molti fabbricati di un sottotetto fa da sempre discutere i condomini circa la proprietà di quest’ultimo, se sia privato e quindi accessibile solo dai proprietari dell’ultimo piano oppure se debba essere considerato parte comune e quindi utilizzabile da tutti i condomini.

La legge infatti considera comune e quindi parte condominiale il sottotetto che, per caratteristiche strutturali e funzionali sia destinato all’uso comune [1] rimettendo, di fatto, tale valutazione al contrasto di opinioni tra singoli proprietari, amministratore e tecnici eventualmente incaricati.

Naturalmente a togliere ogni dubbio può essere l’atto di acquisto dell’appartamento all’ultimo piano, che può prevedere anche il trasferimento in proprietà esclusiva del vano sottotetto, oppure un regolamento di condominio che disciplina l’accesso e l’uso da parte di ogni singolo proprietario di quest’ultimo locale eliminando così alla radice qualunque contestazione.

Ma ove non vi sia certezza sulla proprietà del sottotetto, occorre rifarsi ad alcuni elementi materiali che contribuiscono a disciplinare il rapporto tra quest’ultimo e l’appartamento o gli appartamenti al piano immediatamente inferiore allo stesso, senza tener conto dei criteri di individuazione della proprietà condominiale. [2]

Si tratta di caratteristiche strutturali e funzionali del sottotetto, come afferma la legge, che in concreto si traducono, ad esempio, nella sua più o meno ampiezza unita al fatto che vi siano finestre oppure no, che potrebbe far propendere per una funzione di isolante termico piuttosto che di vero e proprio vano accessibile da persone, nella presenza o meno di un accesso, come ad esempio una botola o una scala a scomparsa, direttamente da un appartamento sottostante piuttosto che dalle scale del condominio, di impianti condominiali, come una caldaia che serva a tutti gli appartamenti.

Tali elementi di fatto possono tuttavia non bastare a dirimere il conflitto sulla proprietà, in particolare se uno o più proprietari dimostrano di aver acquistato per usucapione il sottotetto oppure di vantare un diritto di superficie [3] sul medesimo. Diversamente, ove non ricorra la prova richiesta per tale tipologia di acquisto, varrà il più generale principio di accessione [4] secondo il quale appartiene al proprietario del suolo qualunque costruzione edificata sulla relativa verticale [5].

In pratica

Ogni volta che in condominio vi sia un sottotetto e si discuta sulla proprietà esclusiva o condominiale del medesimo bisognerà, per prima cosa, sincerarsi del contenuto del regolamento di condominio e dei rogiti di acquisto dei vari appartamenti per verificare l’eventuale presenza di diritti di proprietà esclusiva o di superficie sull’ultimo piano. In mancanza di tali diritti così come di una eventuale sentenza che abbia accertato l’usucapione sul medesimo, occorrerà verificare le caratteristiche strutturali e funzionali come sopra descritte.

[1] Art. 1117 cod. civ.
[2] Cass. sent. n. 4976 del 28.03.2015
[3] Art. 952 e ss. cod. civ.
[4] Artt. 934 e ss. cod. civ.
[5] Corte d’Appello di Roma sent. n. 2571 del 23.04.2015. In senso conforme Cass. sent. n. 16005 del 20.07.2007

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