Prescrizione per rate condominiali non pagate

Che il proprietario di un appartamento debba pagare le rate condominiali non vi è alcun dubbio. Ma se il pagamento non viene richiesto, sollecitato o intimato entro un determinato periodo di tempo scatta quella che viene definita “prescrizione”: in buona sostanza, l’obbligo di pagamento cessa (tutt’al più si potrà parlare di una facoltà rimessa alla libera scelta del condòmino).

Il vuoto normativo

È del tutto lecito domandarsi se ed in quali termini si prescriva il diritto del condominio al pagamento degli oneri condominiali. Infatti la questione è fortemente incerta per la mancanza di una espressa previsione di legge e per i dubbi sollevati dalle più recenti sentenze.

Cinque anni

L’interpretazione prevalente è quella che ritiene che la prescrizione si compia dopo 5 anni dal momento in cui matura il diritto a ottenere il pagamento. Tanto è stato confermato dalla Cassazione sulla base dell’interpretazione del codice civile [1] secondo cui si prescrive in cinque anni tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi. Posto allora che gli oneri condominiali devono essere corrisposti annualmente (eventualmente frazionati nella misura indicata dall’assemblea condominiale), non v’è motivo per non ritenere che gli stessi siano riconducibili tra quelle prestazioni periodiche che scadono dopo il quinquennio.

La dottrina

La dottrina, però, è di contrario avviso e ritiene che la prescrizione debba essere di 10 anni.

Imputazione del pagamento in caso di pluralità di debiti

Che succede però se il condomino moroso ha più mensilità scadute e, di volta in volta, paga solo degli acconti? A quale delle mensilità andrà imputato il pagamento della quota? In tali casi bisogna innanzitutto verificare la volontà delle parti. Solo in mancanza di questa, il codice prevede una serie di regole alternative. In sostanza, nel silenzio del debitore, che non indica l’imputazione del proprio pagamento, esso dovrà essere riferito nel seguente ordine:

– prima al debito scaduto e poi agli altri;
– nel caso di più debiti scaduti, a quello meno garantito;
– nel caso di più debiti ugualmente garantiti (o non garantiti), al più oneroso;
– nel caso di più debiti ugualmente onerosi, al più antico;
– in mancanza di possibilità di applicazione di tali criteri, il pagamento dovrà essere imputato proporzionalmente ai vari debiti.