Prescrizione degli oneri condominiali: dopo quanto tempo?

Il credito del condominio nei confronti dei condomini per il mancato pagamento deli oneri condominiali si prescrive in cinque anni secondo quanto previsto dal codice civile [1], secondo cui si prescrivono entro tale termine del quinquennio tutti gli oneri economici che maturano almeno una volta all’anno in relazione alla durata di ciascun esercizio.

Lo ha ricordato il Tribunale di Bologna in una recente sentenza [2].

Il momento in cui inizia a decorrere la prescrizione, e quindi da quando cominciare a calcolare i cinque anni, è quello in cui l’assemblea condominiale, nell’esercizio della funzione di governo dei beni e servizi comuni di cui è istituzionalmente titolare, delibera ed approva i pertinenti importi (cosiddetta approvazione del bilancio consuntivo).

Pertanto, se il condominio agisce con un decreto ingiuntivo per riscuotere dai condomini morosi i contributi non versati (decreto che, peraltro, la legge consente che sia provvisoriamente esecutivo) e il condomino destinatario del suddetto ordine di pagamento proponga opposizione eccependo la prescrizione totale o parziale del credito del condominio, l’opposizione suddetta deve essere accolta dal giudice in relazione alle quote contributive di cui venga accertata l’intervenuta prescrizione.

Attenzione però: con l’opposizione non si può più contestare la validità dell’assemblea da cui è scaturito il decreto ingiuntivo o i criteri di ripartizione della spesa; infatti, per tale tipo di causa è previsto il termine massimo di trenta giorni decorrenti dalla data della deliberazione per i condomini dissenzienti e da quella di comunicazione per i condomini assenti.

Basta anche il bilancio preventivo

La legge si limita a dire che la riscossione dei contributi condominiali si basa “sullo stato di ripartizione approvato dall’assemblea”, omettendo in tal modo di specificare se sia sufficiente l’approvazione assembleare del bilancio preventivo o se, al contrario, si renda necessario attendere la deliberazione del bilancio consuntivo.

Più di recente la Cassazione ha chiarito che il decreto ingiuntivo è azionabile anche in presenza del solo bilancio preventivo, purché regolarmente adottato dall’assemblea; una volta poi approvato il bilancio consuntivo, precisa il Supremo Collegio, l’amministratore dovrà agire esclusivamente sulla base di quest’ultimo e non più in forza del bilancio preventivo.

La legittimazione dell’amministratore ad agire in giudizio nei confronti dei condomini inadempienti alle obbligazioni di spese deliberate dall’assemblea nell’interesse comune non esige una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea rientrando la lite nelle ordinarie attribuzioni dell’amministratore stesso.

Inoltre, il verbale dell’assemblea condominiale, contenente l’indicazione delle spese occorrenti per l’uso e la conservazione delle parti comuni, costituisce prova scritta idonea ad ottenere il decreto anche in mancanza del riparto, documento necessario, al contrario, per ottenere anche la clausola di provvisoria esecuzione.