Quando l’amministratore assume il potere di firma dei contratti a nome e per conto del condominio?
Qual’ è il potere di firma dei contratti da parte dell’amministratore e quindi gli effetti per il condominio?
Vi è la sentenza emessa dalla Suprema Corte di Cassazione:
Potere di firma dell’amministratore – Sentenza della Corte di cassazione
L’amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148)
Questa formula, utilizzata per anni dalla giurisprudenza, è stata sostanzialmente recepita dal legislatore della riforma.
La conferma la si ha leggendo il quindicesimo comma dell’art. 1129 c.c. a mente del quale “per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV”.
L’ amministratore è un mandatario dei condòmini, ed in quanto rappresentante legale ha il diritto e il potere di compiere atti giuridicamente vincolanti per l’ ente condominio. Ovviamente gli atti devono essere conformi a quanto stabilito dalla legge e/o dal regolamento e dalle assemblee condominiali.
In altre parole l’amministratore può agire in proprio nell’ ambito dei poteri che la legge gli conferisce, e tenendo in debito conto dei vincoli che sussistono nel preventivo di spese deliberato dall’assemblea.
Ad esempio può agire in proprio per recuperare il debito dei condòmini morosi, per scegliere l’ impresa in mancanza di indicazioni precise da parte dell’ assemblea, per pagare i debiti del condominio alle scadenze.
Gestione dei contratti pluriennali
Diverso il caso dei contratti pluriennali.
Si pensi al contratto di assicurazione:
Rispetto a questo contratto la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che lo stesso può essere concluso dall’amministratore solamente se ciò è stato espressamente disposto dall’assemblea (cfr. Cass. 3 aprile 2007 n. 8233).
Lo stesso dicasi per i contratti pluriennali per la prestazione di servizi a carattere periodico (si pensi all’energia elettrica o al gas).
È opinione dominante della giurisprudenza, che ritiene l’amministratore legittimato a sottoscrivere accordi solamente dopo essere stato autorizzato dall’ assemblea.
Che cosa accade se l’amministratore ha stipulato un contratto senza tale preventiva autorizzazione?
Nel caso di contestazione sulla loro esecuzione, il condominio può disconoscerne la validità, perché concluso senza un effettivo potere di rappresentanza?
La conclusione del contratto da parte del mandatario senza rappresentanza può portare alla richiesta di annullamento di quel contratto, e comunque alla richiesta di risarcimento del danno da parte del condominio verso l’amministratore, rispetto a tutti quegli accordi ritenuti non convenienti.
Resta, comunque, possibile la ratifica da parte dell’ assemblea dell’accordo siglato.
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Chi siamo
Mi chiamo Antonio Azzaretto, titolare dello studio Antonio Azzaretto.
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