Pignoramento del conto corrente condominiale

Di Corrado di Resta

Il pignoramento del conto corrente condominiale – L’argomento che viene qui trattato trova il suo presupposto essenziale nella legge di riforma del condominio che ha statuito all’art. 63, comma II, delle disposizioni di attuazione al codice civile che: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini….”.

Il legislatore, infatti, ha confermato, pur innovandolo, il principio sancito dalla Suprema Corte di Cassazione a Sezione Unite n° 9148/08 che aveva stabilito, modificando il precedente indirizzo giurisprudenziale, la parzialità delle obbligazioni condominiali rispetto al precedente orientamento che riteneva applicabile il principio della solidarietà.

Si deve evidenziare che la nota sentenza della Corte di Cassazione aveva provocato numerose problematiche di carattere pratico tra cui l’utilizzo del titolo emesso impersonalmente nei confronti dei condominio, per azioni esecutive individuali e quello relativo alla pignorabilità del conto corrente condominiale.

Ed infatti una delle problematiche che erano state poste riguardava l’impossibilità di agire nei confronti del singolo condomino con un titolo emesso in assenza del debitore, come previsto in tema di esecuzioni (per una esaustiva panoramica sul punto cfr. “Procedura esecutiva contro il singolo condomino per un d.i. in danno del Condominio” di Ghigo Giuseppe Ciaccia su Altalex.it 1).

La giurisprudenza di merito si è orientata verso un principio di utilizzabilità del titolo emesso impersonalmente nei confronti del condominio per agire pro quota contro il condomino, tuttavia, previa notifica del titolo, all’ente di gestione o al condomino e del precetto al condomino 2 3 4.

L’altro problema pratico riguardava, poi, la pignorabilità del conto corrente condominiale.

Alla luce del principio della parzialità, secondo parte della dottrina, il conto corrente non poteva essere aggredito in quanto sullo stesso transitavano, ovviamente, solo le quote dei condomini virtuosi con la conseguente impossibile aggressione del conto corrente da parte del creditore; in caso contrario il creditore avrebbe pignorato quote del condomino virtuoso che aveva già estinto la propria obbligazione.

Orbene, come detto, sembra che il legislatore anche se in modo assolutamente antitetico, ha confermato il principio generale della parzialità, posponendolo però al principio della solidarietà.

Infatti la riforma del Condominio ha introdotto il beneficium excussionis sui debiti del condominio attraverso il quale il legislatore ha creato tre diverse categorie di debitori, e cioè il Condominio, ente di gestione, i condomini virtuosi ed i condomini morosi.

Dalla lettura del secondo comma dell’art 63 disp. di att. c.c., sopra riportato, sembra che il creditore possa agire prima nei confronti del condominio, poi dei condomini morosi ed infine di quelli virtuosi 5.

Tuttavia la norma potrebbe leggersi anche in modo opposto e cioè il creditore non può pignorare il conto corrente condominiale se non dopo aver escusso i condomini morosi.
In tal senso la norma avrebbe sancito definitivamente la parziale impignorabilità del conto corrente condominiale, parziale in quanto subordinata alla escussione del condomino moroso.

D’altra parte la norma non specifica se il creditore deve dimostrare di aver solo cercato di escutere il debito nei confronti del condomino moroso per poter agire nei confronti del condominio o se deve dimostrare di aver escusso, pur pro quota, il patrimonio del condomino moroso.

Palese è in questo secondo caso le difficoltà a livello temporale che il creditore impiegherà anche per pochi euro, per agire nei confronti del debitore, che quale condomino, si presume essere proprietario di un immobile, costringendo così il creditore ad azionare la costosa azione immobiliare in luogo del pignoramento sul conto corrente condominiale.

A parere di chi scrive la solidarietà passiva nei crediti condominiali, ed a prescindere dalla interpretazione data nel 2008 dalla Suprema Corte di Cassazione a Sezione Unite, rappresenta la strada che consente, nella pratica, il rapido e possibile soddisfacimento del credito per il creditori del condominio.

La parzialità, invece, appare di difficile applicazione nella pratica, in quanto comporta sia per il creditore, che per il Giudice, la necessaria valutazione sul tipo di obbligazione contratta, espone il creditore ad una serie di eccezioni da parte del debitore, richiede all’amministratore una precisione nella contabilità di difficile risvolto pratico, per cui ogni somma ricevuta deve essere utilizzata esclusivamente per lo scopo per la quale è stata versata, e presta il fianco ad una serie di abusi in danno del creditore, come nel caso in cui quest’ultimo si faccia consegnare, nelle more dell’azione del creditore, una ricevuta predatata per paralizzare l’azione dello stesso.

Infine sarebbe impossibile per il creditore recuperare somme anche tramite il pignoramento del conto corrente, nel caso in cui il credito del terzo (lavoro di somma urgenza, poi, non onorato) è sorto senza il consenso dell’assemblea, ma solo con la mera autorizzazione dell’amministratore.

Appare auspicabile, pertanto, una interpretazione della norma che trovi nel “doppio binario” la soluzione al problema del creditore, attraverso una preliminare solidarietà sul conto corrente condominiale, favorendo il creditore nella soddisfazione dei propri crediti, ove il conto risulti capiente.

Successivamente attraverso l’applicabilità della parzialità, agire nei confronti dei condomini morosi in una sorta di surroga in luogo dell’amministratore inadempiente; infine aggredire i condomini virtuosi lasciando, poi, a questi ultimi la possibilità di ripetizione all’interno della comunione.

Appare utile infine ricordare che il I comma dell’art 63 disp att c.c. obbliga l’amministratore “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea …” e senza autorizzazione al recupero della morosità, imponendo allo stesso di agire immediatamente per, poi, estinguere i debiti condominiali.

E’ palese quindi che il legislatore ha identificato nell’amministratore il soggetto che deve provvedere al pagamento dei debiti ed al recupero dei crediti del condominio evidenziando le ulteriori fasi come meramente eventuali e sottolineando la responsabilità aggravata dell’amministratore per la sua inerzia tanto da consentire, come detto, al creditore una sorta di azione surrogatoria in danno dei condomini inadempienti.

In tal senso potrebbe sembrare corretta un azione di pignoramento del condominio quale debitore, che, previa comunicazione dei condomini morosi da parte dell’amministratore, consideri pro quota il condomino terzo dell’ azione espropriativa, o che in caso di mancata dichiarazione positiva, consenta l’azione di accertamento dell’obbligo del terzo per ottenere titolo direttamente nei confronti del condomino moroso 6 7.

Note:

1 cfr. http://www.altalex.com/index.php?idnot=47607 , in tale articolo, di commento e critica alla sentenza n. 6693 dell’11.3.2009 del Tribunale di Napoli, l’autore ha evidenziato che la norma di cui all’art. 654, si riferisce al caso in cui il debitore è sempre lo stesso, mentre, nella sentenza commentata, il titolo era stato notificato prima ad un soggetto (il Condominio) e poi ad un altro soggetto (il condòmino) distinto dal primo; ibidem Roberto Rossi in “il condominio in frantumi e la notifica del titolo esecutivo” .

2 Il Tribunale di Napoli, V sezione civile, G.U. Dott. Rossi nella sentenza del 12.2.12 n. 3815 ha stabilito che: “ Il titolo esecutivo di condanna del condominio, in persona dell’amministratore pro tempore, al pagamento della somma liquidata per C.T.U. è eseguibile immediatamente pro quota nei confronti del singolo condomino anche se non contiene la quantificazione millesimale della sua compartecipazione……”

3 Il Tribunale di Napoli, V sezione civile, G.U. Dott. Pica, nella sentenza dell’11.3.09 n. 6693 ha statuito, ai sensi dell’art. 654, che ai fini della regolare instaurazione del procedimento esecutivo, eseguita la notifica del titolo nei confronti dell’amministratore del condominio, questa deve considerarsi effettuata in favore di tutti i condomini rappresentati, posto che non è dubbia l’efficacia cd. espansiva del titolo esecutivo, ossia che il titolo giudiziale emesso nel confronti del condominio possa legittimare l‘avvio del processo esecutivo in danno di ogni singolo condomino.

4 Il Tribunale di Catania nell’ordinanza del 6.5.11 RG 2/11 Est. Pres. Puglisi B.T. c/ Condominio A. ha affermato che: “ vero è che un titolo esecutivo ottenuto contro un condominio, in persona dell’amministratore, può essere fatto valere anche nei confronti del singolo condomino; in questo caso occorre pur sempre che l’azione esecutiva venga preceduta dalla notificazione del titolo esecutivo e del precetto nei confronti di quel condomino contro il quale verrà intrapresa l’azione esecutiva……”.

5 A ben vedere anche il principio espresso dalla suprema Corte nella nota sentenza 9148/08 nel richiamare come applicabile alle norme sul condominio l’art 754 c.c. sembra rappresentare la possibilità che la parzialità in Condominio nasca solo a seguito dell’azione proposta dal creditore per l’intero quale eccezione propria dell’ erede. In particolare è l’erede che per opporsi alla richiesta di un credito ereditario deve indicare gli altri coeredi quali coobbligati passivi (cfr per un maggior approfondimento sull’argomento cfr. Dott. Gian Andrea Chiesi nell’articolo “l’esecuzione dei crediti in condominio” in il “Condominio” Marzo 2012).

6 cfr. Tribunale di Catania, sez. distaccata di Acireale, sentenza n. 191 del 17.4.12 Est. dott. Lentano Condominio A c/ P.A. e B.T. dove si asserisce che: “…. nulla osta a che la nozione di terzo ai fini dell’espropriazione forzata presenti particolarità rispetto ai profili di diritto sostanziale ed anzi l’ordinamento offre già espliciti esempi del genere; si pensi al pignoramento presso terzi che colpisce enti pubblici obbligatoriamente … presso il loro tesoriere(che lungi dall’essere un “terzo”, né è semmai una mera articolazione interna)…..Quando la Suprema Corte (Cass 7849/01) afferma che “tra amministratore e singoli condomini manca quel rapporto di alterità che consente di far prevalere l’apparenza sulla realtà” lo fa avendo in mente la “ tutela dei terzi in buona fede”……E che i singoli condomini intrattengano con l’amministratore rapporti di credito – debito lo dimostra la circostanza che l’organo di gestione può aggredire il patrimonio dei singoli in caso di contributi non pagati…….sarebbe singolare se l’ordinamento consentisse all’amministratore di considerare propri debitori i singoli condomini, tanto da potersi procurare agevolmente un titolo esecutivo contro costoro, mentre imponesse ai creditori del condominio di non poter considerare il singolo condomino quale debitor debitoris;

7 cfr. Tribunale di Catania, ordinanza del 6.5.11 RG 2/11 Est. Pres. Puglisi B.T. c/ Condominio A. in cui si afferma che: “… ritenuto che non esista alcuna norma che impedisca al creditore di aggredire i fondi del condominio non esistendo alcun vincolo di indisponibilità per dover essere utilizzati i fondi solo per la gestione della cosa comune, essendo evidente che il condominio può essere soggetto ad esecuzione forzata, e tra l’altro il pignoramento delle somme di cui .. è creditrice, essendo evidente che, all’atto della assegnazione, tutte le somme in eccesso dichiarate dovute dai terzi, saranno liberate dal vincolo della indisponibilità e potranno essere utilizzate dall’amministratore…..”.
http://www.diritto.it/docs/35793-il-pig … ndominiale