Perizia e scarichi, distacco in salita

È una delle principali ragioni di contenzioso in condominio, ma non solo per motivi di vicinato.

Il distacco dall’impianto termico centralizzato da parte del singolo proprietario, anche sotto l’aspetto legale, deve fare i conti con un contrasto di norme a cui non ha posto rimedio neppure la riforma del condominio in vigore dal 18 giugno scorso.

Da un lato, il Dpr 59/2009 – ancora in vigore in attesa dei provvedimenti attuativi delle modifiche al Dlgs 192/2005 –, continua a prescrivere che, salvo cause di forza maggiore, l’impianto nei fabbricati con più di quattro unità immobiliari e per potenze nominali del generatore di calore maggiori o uguali a 100 kW deve – di preferenza – restare unico.

Una prescrizione che, tuttavia, è riferita alla volontà dell’intera collettività condominiale (trasformazione dell’impianto in autonomo) e non al singolo inquilino.

D’altro canto, a definire il diritto del singolo condomino di compiere una scelta di indipendenza e a fissare i requisiti necessari per legittimare la rinuncia al riscaldamento centralizzato è l’articolo 1118 del Codice civile, supportato da una lunga serie di sentenze della Cassazione.

A queste due norme si sono aggiunti i nuovi ostacoli tecnici in vigore dal 1° settembre, che potrebbero in diversi casi rendere impossibile o molto costoso il distacco: infatti, gli impianti termici installati dopo il 31 agosto scorso – salvo alcune specifiche deroghe – devono essere obbligatoriamente collegati a canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione, con sbocco sopra il tetto dell’edificio (in base all’articolo 17-bis del Dl 63/2013, modificato dalla legge di conversione 90/2013, che a sua volta ha modificato l’articolo 5, commi da 9 a 9-quater, Dpr 412/1993.

Secondo la riforma del condominio, per distaccarsi, il condomino deve fornire, innanzitutto, prova di non arrecare un aggravio di spese a coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato. In secondo luogo, è necessario dimostrare che la decisione non comporta uno squilibrio termico dell’intero edificio, tale da pregiudicare la regolare erogazione del servizio di riscaldamento.

Le pratiche necessarie

La prova della situazione deve essere fornita con una perizia (così come stabilisce una sentenza della Cassazione 25 marzo 2004, n. 5974). Non è invece necessario, come per la trasformazione del l’intero impianto termico, il deposito in Comune di un progetto insieme alla denuncia di inizio lavori.

Per il distacco non è richiesto alcun passaggio, con successiva deliberazione, in assemblea condominiale: secondo alcuni, si tratta di un diritto che si può esercitare anche in presenza di un divieto esplicito nel regolamento comune (Cassazione sentenza 19893/2011).
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