Per i lavori non pagati l’impresa si rivale sul nuovo acquirente
Massima attenzione da parte di chi compra un immobile agli eventuale debiti lasciati dal venditore nei confronti di imprese che hanno fatto lavori di manutenzione condominiale. Secondo il tribunale di Salerno, ordinanza 4 novembre 2014 , infatti, il terzo creditore del condominio può agire in danno del nuovo acquirente anche per le obbligazione sorte antecedentemente all’acquisto della proprietà.
Il caso – La vicenda prende le mosse dall’opposizione ad un atto di precetto per oltre 100mila euro (più 23mila di spese legali) notificato nel 2014 dalla società che aveva eseguito i lavori di manutenzione ad una signora che nel gennaio del 2008 aveva acquistato un appartamento nello stabile. Il ‘conto’ però riguardava lavori deliberati nel 1991 e terminati nel 1994, dunque vent’anni prima. A questo punto, l’acquirente si era difeso sostenendo di non dovere alcunché all’impresa in quanto l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile limita la sua responsabilità ai contributi non versati dal precedente proprietario per l’anno in corso e quello precedente. Al contrario, per l’impresa creditrice le obbligazioni relative alle spese per la manutenzione della parti comuni dell’edificio hanno il carattere di obbligazioni «propter rem» con la conseguenza che esse accompagnano il titolare del diritto reale, in quanto ad esso connesse.
La natura del condominio – Una tesi condivisa dalla Corte salernitana che allarga il ragionamento chiarendo che le regole cambiano a seconda che in ballo ci siano: rapporti interni al condominio, tra acquirente e venditore oppure tra questi ultimi ed il terzo creditore. In quest’ultimo caso le cose cambiano.
Infatti, osserva l’ordinanza, il condominio non è un soggetto giuridico dotato di propria personalità in quanto è «un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti». Ed i partecipanti vanno individuati «in base al loro rapporto con le singole unità immobiliari site all’interno del condominio». Per cui, prosegue la Corte, appare «opportuno» fare riferimento al concetto di «obligatio propter rem».
Azione diretta – A questo punto, però, accade che il terzo che vanta un credito nei confronti del condominio «potrà farlo valere nei confronti dei soggetti che, nel momento in cui agisce, vantano un diritto reale sull’immobile ». Una soluzione di certo penalizzante per chi acquista ma che secondo l’ordinanza «risponde innanzi tutto a criteri di certezza e di ragionevolezza» e non contrasta con il codice civile.
Infatti, argomenta la III Sezione civile, «ove si ritenesse che il terzo creditore possa agire solo nei confronti dei soggetti che erano proprietari nel momento in cui sorse l’obbligazione, si graverebbe il creditore di un duplice e, tutto sommato, ingiustificato onere». Da una parte, infatti, per il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali, egli non può agire nei confronti di un singolo condomino per la soddisfazione dell’intero credito, dovendo promuovere azioni pro quota. Dall’altra, sarebbe tenuto a verificare per ciascuna unità immobiliare i singoli soggetti succedutisi nel tempo, «al fine di individuare quello che era proprietario al momento in cui sorse la propria obbligazione». Una ricerca, spiega l’ordinanza, che potrebbe rivelarsi «quanto mai difficoltosa» soprattutto a distanza di anni e dopo molti passaggi di mano. Mentre, le medesime difficoltà «non sono riscontrabili ove i rapporti siano interni al condominio ».
Rivalsa – Del resto, osserva ancora il tribunale, mostrando una visione ottimistica quanto meno sui tempi di realizzo, una simile soluzione non costituisce neppure «un pregiudizio eccessivo» per l’acquirente che potrà comunque rivalersi sul venditore. E neppure, sempre secondo la corte di merito, sarebbe di ostacolo l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione in quanto regola unicamente i «contributi» condominiali e dunque non si applica ai terzi creditori.
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