Per cambiare i millesimi di proprietà basta la maggioranza dei 500 millesimi

Il Sole 24 ore

Per il condominio è in arrivo una piccola rivoluzione. Non appena saranno tutti tornati dalle ferie, c’è da scommetterci, i telefoni degli amministratori si faranno più caldi. La sentenza n. 18477/2010 delle sezioni unite della cassazione (segnalata sul «Sole 24 Ore» di ieri) ha spezzato uno dei tabù del condominio: che per rivedere le tabelle millesimali, usate soprattutto per determinare le quote di spese dei singoli condomini, occorra l’unanimità. Per la Corte, invece, basta una delibera che venga votata dalla maggioranza dei presenti in assemblea, che rappresentino almeno 500 millesimi.

Quante volte, di fronte a evidenti modifiche della superficie delle singole unità immobiliari non si è riusciti a risolvere il problema della ridistribuzione dei millesimi in base alla nuova situazione. «La sentenza è senz’altro da approvare – dice Maurizio de Tilla, uno dei massimi esperti della materia – È vero che il condominio delibera con una maggioranza ma in modo tale che chi si sente leso può tranquillamente impugnare la decisione.

Si è finalmente usciti dal formalismo dell’unanimità: oggi se impugno devo dissentire argomentando. E se il calcolo è perfetto e aderente, devo trovare motivi validi». C’è, in effetti, il problema di quei criteri che restano non fissati da nessuna norma ma solo richiamati dalle circolari «Si applicano però le regole dell’estimo – prosegue de Tilla -. C’è una base di discrezionalità ma la parte scientifica può condurre a regole prevalenti».

Anche la parte contenziosa ha un beneficio dalla sentenza: prima l’unica soluzione erano delle defatiganti cause dove tutti i condomini dovevano essere tirati in ballo, con spese enormi e tempi eterni. «Questa sentenza – conclude de Tilla – rende l’amministratore unico soggetto nel caso di impugnativa, mentre prima si dovevano chiamare in causa tutti i condomini, con grandi lungaggini: su cinquanta cause del genere sono riuscito a portarne a sentenza solo due. Ora si stabilisce la legittimazione passiva dell’amministratore, il che è molto positivo».

Certo, anche se la sentenza non fa questa distinzione, le modifiche "rapide" sembrano interessare più che altro le tabelle «generali» e non quelle «di proprietà» (come dice Confedilizia) ma sono proprio le prime a essere usate per le spese, quindi sono quelle che contano ai fini economici concreti. «Anche dagli amministratori – dice Carlo Parodi dell’Anaci – la sentenza è stata accolta con soddisfazione. Non va sottovalutato però quanto prescrive l’articolo 69 delle disposizioni di attuazione, in ordine alla modifica dei millesimi, possibile a seguito di "notevoli alterazioni del rapporto tra i valori dei singioli piani". A titolo di esempio, la Cassazione si è già espressa sulla realizzazione di una veranda che non genera aumento di millesimi».

Va ricordato che una sentenza delle sezioni unite è qualche cosa di molto autorevole: significa che la sezione semplice non può avere un diverso avviso e che, nel caso, deve rimettere la questione alle sezioni unite. Nel breve termine, quindi, un cambiamento di orientamento è impossibile.