Così come per la definizione di condominio, anche per le parti comuni il codice non ha provveduto a darne una.

Il legislatore all’art. 1117 c.c. ci dice quali sono le parti comuni di un edificio ed il regime giuridico al quale sono sottoposte.

Si tratta di beni che si presumono comuni, salva diversa disposizione contenuta nel titolo d’acquisto (o nel regolamento contrattuale).

Dei beni comuni in condominio, l’articolo succitato indica un’elencazione meramente esemplificativa e non tassativa (cfr. Cass. n. 3257 del 2004).

Definire cosa sia una parte comune rimane, comunque, un’ esigenza che travalica i puri fini accademici.

Capire se una cosa sia parte comune (art.1117 c.c.) piuttosto che una pertinenza (art. 817 c.c.) è questione che ha dei risvolti pratici sul regime delle spese, della proprietà, ecc.

Così, ad esempio, la Cassazione ha detto che “il pavimento in vetrocemento di uno stabile deve considerarsi in proprietà comune a tutti i condomini di un edificio anche se fornisce luce al piano interrato di un edificio, salvo che il titolo non disponga diversamente” (Cass. n. 4392 del 1996).

Parti comuni in condominio sono frazioni di edificio di proprietà di tutti

Pertanto, è giusto definire la parti comuni come quella frazioni di edificio di proprietà di tutti, utili (ed il più delle volte indispensabili) all’esistenza del condominio.

L’espressione “a disposizione di tutti” nella nuova formulazione dell’articolo 1117 c.c. post riforma è intesa in senso ampio.

Il concetto di proprietà viene sensibilmente esteso dal legislatore il quale supera la “classica” concezione di proprietà comunemente intesa, e specifica che ugualmente investiti del diritto di godimento all’utilizzo delle parti comuni sono altresì i soggetti titolari di un diritto di proprietà limitato nel tempo (c.d. proprietà a “godimento periodico”).

Il legislatore, pertanto, si è adeguato alle tendenze sociali della nostra epoca.

Multiproprietà e parti comuni

In particolare si riferisce  alla recente introduzione sul mercato immobiliare degli acquisti in multiproprietà, il cui utilizzo da parte dei singoli proprietari viene limitato nel tempo (pratica spesso in uso per l’acquisto di appartamenti siti in zone turistiche).

Definito il concetto di parti comuni, si comprende, chiaramente, perché il legislatore abbia adoperato un’elencazione esemplificativa e non tassativa.

Rientrano dunque testualmente nella classificazione di parti comuni “il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate” e così via.

Nel testo di legge tutti questi termini sono accompagnati da un termine a monte, “come”, il quale ben sottolinea che l’esemplificazione ben può andare oltre, a patto che le parti citate abbiano la fondamentale caratteristica dell’indivisibilità.

Tale criterio è discriminante nella distinzione tra parte comune e pertinenza.

Saranno ora brevemente descritte le parti comuni indicate dal codice civile e quelle simili che non sono espressamente nominate.

Ciò che occorre anzitutto sottolineare è che la comunione condominiale di tutti questi beni è presunta.

La prova contraria può essere fornita dal singolo interessato attraverso l’atto di acquisto della singola unità immobiliare o, ancora, per mezzo del regolamento di condominio.

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