Parti comuni del condominio: la ripartizione delle spese
Avv. Assunta Panala scrive…
Nell’ambito di un condominio, può sorgere la necessità di procedere a lavori di ristrutturazione o manutenzione di parti comuni. E, quando ciò accade, i dubbi più ricorrenti fra i condomini riguardano i criteri di ripartizione delle spese.
Ebbene, va precisato che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., così sostituito dall’art. 1, legge 11 dicembre 2012, n. 220 (riforma del condominio), in vigore dal 17 giugno 2013, “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.
Quanto non è stato espressamente citato in tale articolo può essere ricompreso tra le parti comuni nel caso in cui l’assemblea condominiale lo stabilisca all’unanimità. Inoltre, ex art. 1117 ter c.c., per soddisfare esigenze di interesse condominiale l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni e dunque stabilire di utilizzare le cose comuni per usi diversi da quelli previsti, purché le modificazioni delle destinazioni d’uso non arrechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico. In tale caso queste ultime sono vietate.
Tanto precisato, devesi sottolineare che la suddivisione delle spese concernenti lavori inerenti le parti comuni è disciplinata dall’art. 1123 c.c., secondo cui “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
In definitiva, qualora le spese riguardino parti comuni destinate ad essere godute in ugual misura da tutti i condomini, queste si ripartiranno in base alle tabelle millesimali. Qualora, invece, concernino parti comuni come scale, ascensori che, per loro natura o posizione, sono utilizzate in misura diversa dai condomini, la ripartizione dovrà essere fatta secondo l’uso che ciascuno ne può fare. Nel caso, infine, in cui parti comuni come scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti siano utilizzabili solo da un gruppo di condomini, le spese relative alla loro manutenzione saranno a carico solo di quei condomini che ne traggono beneficio.
Le spese relative alla ricostruzione o alla manutenzione delle scale di uso comune vengono ripartite, per la metà parte, tenendo conto dei millesimi di proprietà di ciascun condomino, per l’altra metà, in base all’altezza di ciascun piano dal suolo, e quindi secondo l’utilizzo che ciascun condomino ne può fare.
Per quanto concerne i tetti, va precisato che tutti i condomini ne sono proprietari. Pertanto, saranno tenuti a pagare le spese di manutenzione secondo le tabelle millesimali. Se, tuttavia, i lavori dovessero riguardare solo una parte del tetto, le spese saranno sostenute solo da quei condomini che abitano sulla verticale del tetto interessato dall’intervento.
In relazione al lastrico solare, occorre invero sottolineare che esso può essere di proprietà ad uso esclusivo di uno dei condomini. Nel caso in cui non ci sia un uso esclusivo da parte di alcuno, la ripartizione delle spese avverrà tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali. Viceversa, il condomino o i condomini che hanno un uso esclusivo saranno obbligati a sostenere un terzo delle spese. I restanti due terzi si suddivideranno tra i proprietari delle unità immobiliari site nella verticale della superficie coperta dal lastrico solare, compresi gli stessi condomini che hanno l’uso esclusivo o la proprietà del lastrico solare, nell’ipotesi in cui le loro unità immobiliari si trovino sotto il lastrico stesso.
Sia i muri maestri o portanti sia quelli perimetrali sono parti comuni, come già detto, salvo diversa disposizione contenuta nel regolamento condominiale o negli atti d’acquisto, e, in seguito alla riformulazione dell’art. 1117 c.c., che è andata a colmare un vuoto normativo a cui finora aveva rimediato la giurisprudenza, parti comuni sono pure le facciate. Di conseguenza, le spese di ristrutturazione della facciata esterna di un edificio, essendo questa considerata quale bene comune, dovranno essere ripartite, salvo diversa disposizione degli atti d’acquisto, tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
Nessuno condomino può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese di conservazione delle cose comuni. E, difatti, quando una spesa sia approvata in sede di assemblea condominiale deve essere sostenuta anche dai condomini dissenzienti.
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