Partecipazione dell’ amministratore all’ assemblea

Quali sono i poteri dell’Amministratore di condominio in seno all’assemblea condominiale regolarmente costituita?

L’amministratore di condominio può o deve partecipare all’assemblea e con quali poteri? Cosa può fare e cosa non può fare partecipando all’assemblea? Può intervenire nella discussione tra i condomini in relazione agli argomenti posti all’ordine del giorno? Per dare soluzione ai quesiti dobbiamo partire dalla nozione di amministratore condominiale.

“L’amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148). Questa la definizione del rapporto amministratore-compagine fornita dalla giurisprudenza e ribadita, nella sostanza, dal nuovo art. 1129 c.c. introdotto dalla legge n. 220/2012.

E’ in questo contesto, ossia nell’ambito di un contratto di mandato dev’essere inquadrata la questione della partecipazione all’assemblea da parte dell’amministratore. Indubbiamente (cfr. artt. 1135 e 66 disp. att. c.c.), il mandatario dei condomini ha un potere d’impulso che si sostanzia nel potere/dovere di convocare l’assemblea. L’elenco degli argomenti da trattare in assemblea (l’ordine del giorno) sono stabiliti da lui (nel caso di assemblea straordinaria), da lui e dalla legge (nel caso di assemblea ordinaria) ed anche dai condomini nel caso di richiesta di convocazione dell’assemblea ex art. 66 disp. att. c.c.

I suggerimenti e le richieste dei condomini che non sono avanzate in una richiesta ufficiale è bene che siano comunque tenute in considerazione. Già rispetto alle precedenti affermazioni è possibile specificare quanto segue: vi sono casi in cui la presenza dell’amministratore in assemblea è doverosa. Alcuni esempi chiariranno la portata di questa affermazione.

Si pensi all’assemblea ordinaria annuale per la discussione ed eventuale approvazione del rendiconto e del preventivo. La presenza dell’amministratore è fondamentale per spiegarne il contenuto (che dal 18 giugno 2013 dovrà essere reso ancora più chiaro in ossequio al nuovo art. 1130-bis c.c. che disciplina le modalità di redazione del rendiconto).

Un altro esempio: assemblea straordinaria convocata dall’amministratore per discutere di problematiche legate alla sicurezza dell’edificio. La sua iniziativa dovrà essere spiegata ai condomini in sede di riunione per giungere ad una soluzione del problema. Ecco, allora, che è possibile affermare che l’amministratore deve partecipare all’assemblea tutte le volte in cui la sua presenza è necessaria per chiarire aspetti della gestione che egli, nella sua veste di legale rappresentante del condominio, conosce in modo approfondito e comunque meglio dei condomini.

Diversa la situazione in relazione alla nomina/conferma/revoca. In questo caso la presenza dell’amministratore non è obbligatoria ed anzi in molte compagini il mandatario di sua iniziativa o su richiesta dei condomini, si allontana all’inizio della discussione per lasciar liberi i condomini di decidere il da farsi. In buona sostanza, la presenza dell’amministratore in assemblea serve per permettere ai condomini di deliberare con maggiore consapevolezza.

Sovente l’amministratore assume un ruolo di direzione e controllo dei lavori: si tratta di un fatto dovuto alla sua conoscenza degli argomenti da trattare ma che, a rigor di legge, non può mai soppiantare il ruolo di presidente e segretario. Per dirla con un esempio: è il presidente, e non l’amministratore, a dover garantire che tutti abbiano la parola e di conseguenza invitare i condomini ad interventi meno prolissi.
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