Parere oneri di ripristino balconi

In ordine alla ripartizione degli oneri di ripristino dei balconi, la Suprema Corte, in epoca non recente, ha fissato questo principio: “i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore (del balcone) si devono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (v. Cass. civ., sez. II, 30.07.2004, n. 14576; conf.: Cass. civ., sez. II, 23.09.2003, n. 14076).

Sempre la Suprema Corte riteneva applicabile, nei rapporti tra proprietari degli appartamenti, l’art. 1125 c.c.. Ossia erano a carico del proprietario dell’appartamento, di cui il balcone costituiva un prolungamento, gli oneri di conservazione del pavimento e di tutti gli elementi verticali che non potevano considerarsi condominiali perché non ricorrevano le condizioni sopra indicate.

Erano a carico del proprietario dell’appartamento sottostante il balcone, in misura del 50%, gli oneri relativi alla conservazione della soletta.

Erano totalmente a carico del proprietario dell’appartamento sottostante il balcone gli oneri relativi alla conservazione dell’intonaco.

I principi suddetti sono stati in parte modificati, ossia è stato modificato l’orientamento che considerava applicabile ai balconi l’art. 1125 c.c..

Riporto un lungo stralcio della parte motiva di una recentissima pronuncia della Suprema Corte: “…in tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi "aggettanti", costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. A sua volta, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi "aggettanti"si devono considerare beni comuni a tutti, ex art. 1117 c.c., solo quando s’inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (ipotesi non ricorrente nel caso in esame).

E, di più, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente "aggettanti" – in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l’esistenza dei piani sovrastanti – non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè, quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.

Tuttavia, va evidenziato che affermare che i balconi "aggettanti" i rivestimenti, nonchè gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore degli stessi, quando non si inseriscono nel prospetto dell’edificio e non contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, appartengono in via esclusiva al proprietario dell’unità immobiliare cui si riferiscono, non significa che nel ripristino di questi beni (balconi comprensivi dei frontalini) il condomino sia
libero di modificare l’estetica, la simmetria e il colore della facciata dell’edificio” (v. Cass. civ., sez. II, 16.02.2012, n. 2241).

Nel caso di specie, vedendo il capitolato, mi pare di capire che oggetto dell’intervento non siano “i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale”, e solo in parte siano “i rivestimenti di quella inferiore dei balconi”.

In ogni caso, vista la tipologia del fabbricato, mi pare difficile sostenere che tali elementi “s’inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”.

Pertanto la spesa andrà addebitata ai soli proprietari dei balconi.

La spesa di ciascuno sarà parametrata alla superficie dei balconi o, ancor meglio, ai millesimi di proprietà.