Paga l’acquirente dell’immobile per gli ultimi due anni
La Cassazione conferma che si può emettere decreto ingiuntivo nei confronti dell’acquirente per il pagamento dei contributi non pagati dal venditore

In caso di vendita di un immobile facente parte di un condominio, l’acquirente dell’immobile è tenuto a pagare le spese condominiali dovute, per l’anno in corso e per l’anno precedente, dal venditore, salva la possibilità, poi, di rivalersi su di esso per vedersi restituire quanto dovuto.
Questo è uno dei chiarimenti forniti dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 12841/2012.

I fatti che hanno dato luogo alla causa, poi giunta in Cassazione, sono così riassumibili: il condominio emetteva decreto ingiuntivo a carico dei nuovi acquirenti di uno degli immobili facenti parte del condominio medesimo, per il pagamento delle somme dovute dal precedente proprietario dell’immobile, a titolo di spese condominiali per alcuni lavori effettuati nel condominio l’anno precedente la vendita. Gli acquirenti, tuttavia, facevano opposizione al decreto ingiuntivo, sostenendo di non essere tenuti a pagare tali somme, in quanto esse erano dovute dal venditore e, di fronte al giudice di pace, riuscivano vittoriosi.
In sede di gravame, il Tribunale confermava il decreto ingiuntivo nei confronti degli acquirenti e lo dichiarava definitivamente esecutivo, condannandoli anche al pagamento delle spese di giudizio.
Gli acquirenti proponevano ricorso per Cassazione, ma, anche in tale sede, il loro ricorso viene rigettato.

Infatti, la Corte di Cassazione ricorda che, secondo la costante giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 16975/2005; Cass. n. 23345/2008; Cass. n. 2979/2012), la responsabilità dell’acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, in quanto, in tale fattispecie, trova applicazione l’art. 63 comma 2 delle disposizioni di attuazione al Codice Civile.
Si ricorda, in proposito, che tale norma dispone: “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Responsabilità solidale limitata al biennio

Nel caso di specie, quindi, come precisato dall’ordinanza n. 12841/2012, trova applicazione la norma recata dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione, anziché l’art. 1104 sulla comunione, in quanto, a norma dell’art. 1139 c.c., la disciplina della comunione trova applicazione al condominio solo in mancanza di norme che specificamente lo regolino. Ma, nel caso, di specie, per l’appunto, vi è l’art. 63 delle disposizioni di attuazione a disciplinare la materia specificamente per il condominio.

Ne deriva che, secondo quanto affermato dalla giurisprudenza ormai prevalente, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di una unità immobiliare facente parte di un condominio, l’alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee. Per questo motivo, egli può far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell’anno in corso o del precedente solo attraverso l’acquirente che gli è subentrato.

Di conseguenza – conclude l’ordinanza – non può essere chiesto ed emesso decreto ingiuntivo nei confronti dell’alienante, per il pagamento dei contributi condominiali, atteso che l’obbligo di pagamento di questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile. Pertanto, è legittimo il decreto ingiuntivo essere emesso nei confronti di coloro che siano subentrati all’originario alienante. In seguito, tuttavia, gli acquirenti potranno agire in rivalsa verso i venditori per la restituzione di quanto da essi pagato. Si applicano, infatti, le regole della responsabilità solidale definite dagli artt. 1292 e ss. c.c.